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在以移民為支柱的國家中，若新移民數(shù)量出現(xiàn)銳減甚至呈現(xiàn)下降趨勢，該國的經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)市場是否會陷入衰退？澳大利亞房價為何會急劇下跌？這其中的原因究竟是什么？接下來，我們將共同探討這些問題。

10月初，澳大利亞政府發(fā)布的聯(lián)邦預(yù)算報(bào)告指出，在2020年7月1日至2021年6月30日的財(cái)年內(nèi)，預(yù)計(jì)凈移民人口將迎來二戰(zhàn)后首次出現(xiàn)負(fù)增長現(xiàn)象，預(yù)計(jì)海外移民數(shù)量將超過七萬。這一變化將使得澳大利亞的人口年增長率從1.2%急劇下降至0.2%，創(chuàng)下近百年來的最低記錄。

與人口增長下降相比，澳大利亞的經(jīng)濟(jì)下滑幅度更大。

澳大利亞統(tǒng)計(jì)局于15日發(fā)布的數(shù)據(jù)揭示，9月份的失業(yè)率較8月份上升了0.1個百分點(diǎn)，達(dá)到了6.9%，較去年同期增加了1.7個百分點(diǎn)；此外，依據(jù)之前的數(shù)據(jù)，該國第一季度的國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）下降了0.3%，而第二季度則下降了7%，這標(biāo)志著該國近30年來首次遭遇技術(shù)性衰退。

與此同時，房價亦出現(xiàn)了下滑趨勢。據(jù)房地產(chǎn)研究所于9月底發(fā)布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，澳大利亞的房價在今年已經(jīng)連續(xù)五個月呈現(xiàn)下降態(tài)勢，其中7月、8月和9月的環(huán)比降幅分別為0.6%、0.4%和0.1%。

悉尼蘇富比國際地產(chǎn)的董事總經(jīng)理帕利爾指出，旅游業(yè)、酒店業(yè)等服務(wù)業(yè)遭受了嚴(yán)重影響，隨之而來的是失業(yè)率的顯著上升，這是難以避免的趨勢。然而，科技行業(yè)和礦業(yè)卻相對幸免于難，甚至成為了資金流動的受益者。

帕利爾指出澳大利亞房價，澳大利亞房地產(chǎn)市場的未來展望依然保持積極態(tài)度。目前起步網(wǎng)校，利率水平處于低位。一旦政府重新放寬移民及旅游相關(guān)政策，市場需求將迅速攀升，進(jìn)而推動物價的再度上漲。

麥克林德爾提出，不論結(jié)局如何，政府均需做好充分準(zhǔn)備，以應(yīng)對移民所帶來的“重大影響”。

AMP公司首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家謝恩·奧利弗指出，人口增長率的顯著下滑問題突出，新生兒的出生數(shù)不足以填補(bǔ)這一空缺，其帶來的影響顯而易見：國內(nèi)生產(chǎn)總值下滑，中產(chǎn)階級的工作崗位大量減少，房地產(chǎn)市場亦遭受重創(chuàng)。

奧利弗指出，住房部門遭受的沖擊最為嚴(yán)重。過往，因移民大量涌入，每年需新增約17.5萬套住宅以迎合市場需求，然而今年，隨著移民數(shù)量的減少，預(yù)計(jì)僅需約7.5萬套。移民對房地產(chǎn)市場的興盛起到了推動作用，尤其在悉尼和墨爾本，近幾十年來這兩座城市從中獲益尤為明顯。

除了移民群體，留學(xué)生這一主要潛在買家群體的人數(shù)亦顯著下降。據(jù)澳大利亞內(nèi)政部提供的數(shù)據(jù)，今年1月至7月期間，學(xué)生簽證的申請數(shù)量僅為72,397份，這一數(shù)字比去年同期減少了40%。

房價跌了半年，政府救市

外國媒體對當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)分析師的最新調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，2020年，墨爾本和悉尼的房價預(yù)計(jì)將分別出現(xiàn)2%和7%的降幅；進(jìn)入2021年，這兩座城市的房價預(yù)計(jì)還將繼續(xù)下跌，降幅大約在4%左右。

澳大利亞經(jīng)濟(jì)中，房地產(chǎn)市場占據(jù)著舉足輕重的地位，其波動對國家經(jīng)濟(jì)的沖擊不容忽視。官方數(shù)據(jù)顯示，僅住宅建筑行業(yè)就為澳大利亞貢獻(xiàn)了大約2%的就業(yè)崗位和6%的國內(nèi)生產(chǎn)總值。

盡管人口增長速度放緩，政府對于房地產(chǎn)市場的資金投入也隨之減少。據(jù)澳大利亞財(cái)政部2019-2020財(cái)年的統(tǒng)計(jì)，住宅領(lǐng)域的投資較上年同期下降了8.8%，并且預(yù)計(jì)在本財(cái)年這一數(shù)字還將進(jìn)一步下跌11%，不過，預(yù)計(jì)在下一財(cái)年這一投資將有所回升，增幅大約為7%。

澳大利亞外商投資評審委員會最新發(fā)布的報(bào)告亦表明，在上一財(cái)年，澳大利亞境外投資者在房地產(chǎn)領(lǐng)域的交易數(shù)量較前一年下降了11%，交易次數(shù)僅為9295筆，預(yù)計(jì)在當(dāng)前財(cái)年，這一下降趨勢還將進(jìn)一步加劇。

斯多克蘭集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)商的首席執(zhí)行官斯坦納特指出澳大利亞房價，鑒于人口增長速度較慢，新建住宅的數(shù)量更有可能減少而非增加，尤其是公寓類住宅。

帕利爾指出，悉尼與墨爾本房價的下滑并不令人意外，畢竟這兩個城市是移民及國際學(xué)生最為集中的區(qū)域。

悉尼與墨爾本均規(guī)模龐大，各區(qū)域狀況各異。以悉尼來看，市中心住宅市場供大于求，眾多居民遷出，曾居住于此的留學(xué)生亦難以返回；與此同時，東郊地區(qū)的高端住宅價格卻有所攀升，得益于澳大利亞對該地區(qū)的管控較為嚴(yán)格，吸引了眾多在歐美工作的富裕人士回流國內(nèi)定居，他們更偏愛環(huán)境優(yōu)美、空間寬敞的豪宅。帕利爾如是說。

為防止房地產(chǎn)市場持續(xù)下滑導(dǎo)致更嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)問題，澳大利亞市政府在其最新財(cái)政預(yù)算中采納了多項(xiàng)激勵政策，其中包括增設(shè)1萬個“首次購房者貸款擔(dān)保項(xiàng)目”的名額。根據(jù)此政策，首次購房者在支付5%首付后，剩余的15%首付將由政府擔(dān)保承擔(dān)；同時，政府還將撥款10億澳元，以扶持經(jīng)濟(jì)型住宅的建設(shè)。

帕利爾進(jìn)一步指出，近三年來，政府對于抵押貸款的申請實(shí)施了嚴(yán)格的管控措施。他們首先會審查你的信用卡消費(fèi)記錄，接著還會關(guān)注你在餐飲場所的消費(fèi)情況等細(xì)節(jié)。在此基礎(chǔ)上，他們才會決定你可以貸款的金額。然而，目前這一政策已經(jīng)有所放寬，可貸款的額度也有所增加。

樓市前景如何？

萊坊國際房地產(chǎn)咨詢公司指出，澳大利亞住房研究部的主管米歇爾·西耶爾斯基表示，在接下來的數(shù)月內(nèi)，人口增長放緩以及失業(yè)率居高不下，將繼續(xù)構(gòu)成澳大利亞房地產(chǎn)市場的主要難題。

澳大利亞房價為何驟降，其背后的原因究竟為何？關(guān)于這一話題的討論，便在此告一段落。對于那些對“裁員”一詞的含義感到好奇的讀者，不妨查閱我們往期的相關(guān)內(nèi)容，或許能為您提供一些幫助。