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大連是一座山海相連、自然氣候優越的迷人城市。榮獲“國際花園城市”等稱號。王英超 攝/

“沒想到，單套售價超過400萬元的產品，‘80后’、‘90后’已成為絕對主力，而新媒體從業者、主播、網紅等新興專業人士買家占了相當大的比例。”

中國房地產報記者 王英超 記者 高華丨大連報道

經過幾個月的火爆市場行情，5月中下旬大連房地產市場開始降溫。

大連官方統計數據顯示，今年1-4月，大連房地產開發投資同比增長11%。商品房銷售面積199萬平方米，同比增長52.7%。商品房銷售額277億元，同比增長68.2%。

這種強勁的趨勢有著深刻的現實原因。 2020年底，疫情的爆發造成購房需求積壓。加之土地市場持續火爆等多種因素提升了樓市預期，春節以來大連房地產市場一片火爆。

大連策房地產咨詢有限公司（以下簡稱“大連策”）咨詢總監畢恩浩分析，隨著價格不斷上漲，大量住宅產品進入市場，人們對未來的預期收入增速放緩，導致透支客戶群體減少。銀行貸款限制抑制了置換客戶的需求留學之路，越來越多的購房客戶開始回歸觀望狀態。 5月中下旬開始，大連房屋看房量和交易量大幅下降，市場開始降溫。

大連測繪市場數據顯示，5月大連商品住宅成交面積55.69萬平方米，成交金額88.64億元。雖然成交面積和成交金額同比均增長21%，但成交面積占比較4月份的65.93%有所提升。從成交面積1萬平方米、107.25億元來看，降幅明顯。

市場一度火熱

“3萬+”產品陸續上市

“上半年我們的項目銷售情況非常好，目前住宅產品已經全部售空，只有部分公建在售。”萬科翡翠學院營銷經理高敏告訴中國房地產報記者。

“今年春節以來，大連市場明顯好轉，三、四月份達到高峰，我們推出的三棟樓盤已經基本售空。”融創一號院項目總規劃師董方旭表示，作為融創中國在東北推出的首款高端產品，一號院，住宅產品單價基本在400萬以上， “我原本以為該項目的主要客戶群體是40歲以上的中產階級，沒想到‘80后’、‘90后’一代成為銷售過程中的絕對主力，在這部分人群中，新媒體從業者、主播、網絡買手等新媒體人士占據了相當大的比例。”

“目前，我們項目的洋房已經基本售空，近幾個月中海各個項目的銷售業績與去年同期相比增長了一倍多。”中海岳麓山營銷經理孫亮說。

中海岳麓山銷售現場。一位房地產顧問正在向客戶解釋。王英超 攝/

萬科玉書院、融創一號院、中海岳麓山等項目的銷售表現，是大連上半年房地產市場火爆的一個縮影。

是什么支撐著大連樓市的蓬勃發展？

畢恩浩分析，去年年底受疫情影響，購房需求出現積壓，部分地區人氣不斷升溫，購房心理出現買漲不買跌的情況大連市房地產學校，房價持續上漲，土地市場不斷提升購房者的心理預期，全球通脹導致高位富人避險情緒加劇等諸多因素綜合在一起，形成了大連房地產市場持續繁榮的動力。春節。

大連東港地段被稱為城市房價的天花板。拿下東港最后一塊住宅用地（70年未開墾）的中海東港項目的入市，對于大連房地產市場的示范和帶動意義不言而喻。

“原本東港板塊的項目均價在26000元至27000元/平方米之間，但今年出現了明顯變化。中海東港項目的入駐，成為東港板塊首個單價突破3萬元/平方米的項目。該項目均價47500元/平方米的火熱銷售，也帶動了很多原本等待跟進的客戶，越來越多的客戶開始認可這個價格，從而提升了整體的心理預期。”恩浩分析道。

此前，大連超過3萬元/平方米的普通住宅項目屈指可數。位于甘井子區的新希望金林九溪，2020年3月21日開業時均價為3萬元/平方米，上漲至目前的3.5萬元/平方米。即將入市的高新區華潤置地瑞福，以及沙河口區的遠洋萬悅府、中海云川遠景項目也給出了3萬元/平方米以上的預覽價。

房地產企業拿地熱情高漲

高價地塊頻現

“面包”的熱銷帶動了“面粉”市場的上漲。近幾個月來，開發商拿地熱情高漲，高溢價地塊頻頻出現。

2月4日，招商蛇口以21.2億元拿下大連體育新城住宅用地，溢價44%，擊敗華潤、保利等8家房企，相當于成交價11126元/平方米。平方米。

5月21日，大連甘井子區泉水區舉行三場土地拍賣，吸引金地、綠城、龍湖+中鐵建、萬科、遠洋、碧桂園、平安、中國海外、保利、華潤、大華、信達、大連金鷹等13家房地產企業參與。最終，萬科與綠城瓜分了三塊新地塊，成交總價超28億元。其中，萬科收購的一塊土地成交總價為8.16億元，溢價率為49%大連市房地產學校，綜合樓板價為11612元/平方米。綠城拿地一塊土地成交總價15.04億元，溢價率為48.6%，綜合樓板地價12068元/平方米。

大連主城區可用住宅用地較少，這些稀缺的土地資源吸引了眾多房地產企業競相爭奪。土地市場的持續火爆，也不斷提升購房者的心理預期。隨著新房土地價格的上漲，銷售價格也在上漲，從而帶動了城市房價的上漲。 “大連市場的火爆呈現出結構性分化的特點，主要得益于主城區（中山、西崗、沙河口、甘井子、高新區）等區域熱點項目的帶動作用。”畢恩浩分析道。

從波峰到波谷

大連樓市開始降溫

鄭文（化名）今年年初從外省應聘到大連一所大學擔任教授。工作穩定后，她打算在學校所在地買房。工作穩定，收入不錯，一直是銀行發放貸款的優質客戶群體。但自從5月初與某地產項目簽約后，鄭文就沒有等到房貸發放的消息。 “催了很多次，但我其實不太想買。”鄭文說。

“房地產市場必然有高峰和低谷，上一輪房價上漲已經到了高峰。我們觀察到，從5月中下旬開始，大連樓市開始從高峰走向低谷。”低谷。”畢恩浩分析，隨著房價持續上漲、大量住宅產品進入市場，以及人們對未來收入預期的放緩，導致透支客戶群減少。此外，銀行的限貸政策也壓制了很多像鄭文這樣的急需、置換客戶的需求。越來越多的購房客戶開始回歸觀望狀態。 5月中下旬開始，大連房屋看房量、交易量均有所增加。成交量大幅下降，市場開始降溫。

畢恩浩的觀點也得到了眾多項目一線人員的認可。

“我們項目的銷售從5月中下旬開始呈現下降趨勢，下降了30%左右。這主要是由于競品大量進入市場，客戶分流所致。”要知道，各個項目的參觀人數普遍下降了。”大連中海月廬山營銷經理孫亮告訴中國房地產報記者，預計下半年樓市將平穩，很難再像以前那樣取得如此大的突破。董方旭還表示，融創一院業績從5月中下旬開始出現下滑。 6月份開始，客戶拜訪量和交易業績大幅下降。

“這一趨勢下半年難以改變。預計下半年土地整理出讓將加速，供給側擴張，需求側卡頓，對市場造成一定影響。”畢恩浩表示，“房價是否會下跌，目前還不清楚是否存在不確定性，不排除部分房企帶頭‘降價搶銷’，這會對房地產市場造成影響。”市場，但影響不會那么大。”