保利紅棉小學 海珠西老城區(qū)項目優(yōu)劣勢分析：地鐵上蓋、教育資源
更新時間：2024-11-23 16:10:01作者：佚名
項目優(yōu)劣勢分析：一級競爭格局與二手競爭格局
01 項目優(yōu)勢：
1）小區(qū)位于海珠溪老城區(qū)，華信廣場對面。步行5-10分鐘即可到達珠江醫(yī)院和莊頭公園。是一個規(guī)劃成熟的區(qū)域。
2）地鐵：是真正的地鐵。門口150米就是燕崗站，是11號線和廣佛線的換乘站。對于在珠江新城、琶洲、金融城工作的業(yè)主來說，通勤時間非常友好。
3）教育：周邊除紅棉小學、工業(yè)大道中小學、昌崗中路小學等外，還有一所小學，24個班，近期官宣寶玉治小學。
商業(yè)、教育、醫(yī)療、地鐵口都聚集在門口，也交給了保利。這也算是一個小五角武士了。
02 項目缺點：
1）從燕港地鐵出來就是海珠區(qū)工業(yè)大道中路。小區(qū)南側靠近主干道，會受到交通噪聲的影響。噪音自然無法避免保利紅棉小學，堵車也很正常。
2）這里有很多造紙公司，如濠江紙業(yè)、華宇紙業(yè)等。這里也有很多印刷公司，比如肇興印刷材料，比如圖文廣告快印。這些低端產業(yè)和舊宿舍也對景觀環(huán)境產生一定的影響。
3）也許開發(fā)商想改善，但小區(qū)被分成了三個地塊，住宅也被劃分了，還需要建一所學校。導致兩個住宅組團規(guī)模較小，不可能建設大型花園社區(qū)。物業(yè)，容積率增加了，最多只能生產剛剛重新定位的產品。
畢竟地點是先天的，地塊的大小也是先天的，只能后天發(fā)揮。
03 社區(qū)產品規(guī)劃：
【規(guī)劃建筑數量】1、2地塊規(guī)劃住宅7棟貝語網校，改善居住面積約90-125平方米，3地塊規(guī)劃一所24個班的小學。
【首推區(qū)域】該項目首推的是A1、A2兩座超高層建筑。從上圖可以看出，這兩棟建筑的位置并不靠近主干道工業(yè)大道，減少了道路噪音的干擾。
畢竟地處老城區(qū)，整個扇區(qū)的更換需求巨大。加之改良溢價較高，因此近兩年周邊地區(qū)新建項目基本都是改良產品；
比如麥德龍龍景臺、西牌悅府也是120平米起四房；例如最近推出的中海大景，最小面積從125平方米起；
比如光大對面的江灣和悅，就沒有三居室、三居室。四房106平米起步，近期促銷最小面積125平米；
產品是剛需，剛換的。與中海散子類似的冠云府、冠豪府均已清算離開。中海剩余江泰利主要銷售6字起產品，其中75-82平米三房戶型最受歡迎；
相反保利紅棉小學，天辰府國旅卻有些著急。其已預計優(yōu)惠券賣不出去，因此提前對低層產品進行了每平方米5.3萬元的降價。主流產品仍為6萬元/平方米；
從第一手的角度來看，保利煙雨堂月這次主打的是難需產品。我敢說，只要定價不是離譜，預計5.8-7每平方米，起價540萬，肯定會受到難求客戶的追捧。
保利會直接刺殺周邊二手小區(qū)嗎？
這是近期不少光大業(yè)主都焦慮的問題。隨著越秀、越江灣的到來，加上保利煙雨唐越的加入，光大會跌下神壇嗎？
不可否認，煙雨棠月絕對會影響整個海珠西的布局。其戶型優(yōu)勢可席卷海珠西整個新、二手市場。當然，光大控股也無法逃脫，其購買力將被新的發(fā)展所轉移。
幸運的是，光大距離燕港只有一站地鐵路程。整個光大片區(qū)的城市界面比煙雨塘月更加干凈，規(guī)劃也更加系統(tǒng)。這是無可否認的事實。
好在，與光大相比，煙雨堂悅只能算是一個小市場。對光大的兩居室、三居室造成負面影響。在大型花園社區(qū)購買優(yōu)質產品仍然可以劃算；
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