更新時間：2024-11-25 19:11:12作者：佚名
預售制度并未取消，但青島不少樓盤面臨著被賣成現房的風險。
對于開發者來說，這是一個風險；對于購房者來說，這絕對是一個驚喜。不僅保證了交付安全和質量達標，還允許延遲兩年還款。
今天，無崖子去青島城陽區看房，看到一處新房必須賣成現房。該開發商于2022年3月獲得該地塊，目前尚未開盤，但二期塔樓已在建設中。
那就是金鼎云臺府。其開發商來自淄博，一直保持低調。
本月初，無芽子剛剛收到開發商的平面圖，她的第一感受是——開發商找了哪位“神仙”來指定產品結構？定位完全錯誤，產品和定位完全不匹配！
開發者純粹是在玩花樣，而這個新盤毫無疑問是Si盤。
第一篇 金鼎云臺公館特別能堅持，敢于在急需的地區出售和改善大型公寓。
2022年3月，淄博金鼎智達收購城陽街道向陽路以北、白云山路兩側兩塊土地。其中，1號地塊配備不少于146套租賃住房（間），2號地塊配備不少于220套租賃住房（間）。
據知情人士透露，金鼎云泰大廈沒有“開發貸款”，土地也沒有抵押。我們假設開發商資金實力比較雄厚，但是我們也不能亂來。老板不可能這么有錢。
為什么說開發商可能是被一些“道友”欺騙了呢？
我們來看看這兩個圖。項目西側是城陽街唯一幾乎未能交付的樓盤——佳兆業悅豐，單價11100-12000/平方米；南側是銀盛泰書香花園，高層建筑，二手房成交價在萬元左右；北面是即墨南門的“金茂智慧國際城”，單價9000元/平方米。
從這些鄰近小區的房價和居民數量來看，金鼎智達云臺公館所在的地塊無疑是城陽急需的一塊土地。
在這塊急需的土地上，金鼎志達也做出了“改良產品”，產品面積段分別為119-137-143-176平方米。
143、176平方米戶型占比67%，戶型內高3.15米。
下半年樓市，雖然開發商的目標客戶是需求改善的購房者，但我們也需要關注地段和板塊圈！
我們來看看它的平面圖。確實不錯。
每枚均為元寶型。 137平方米以上戶型，客廳寬近7米，并配有朝北的設備平臺。據說開發商會給每家每戶送一臺中高端品牌中央空調，真是盛況空前！
目前，二期工程已在建設中，一期工程尚未啟動。開發商真是能“堅持”啊！該建設項目是由淄博元亨利臻建設有限公司承建的，這讓無涯子想起了一個人——趙貞吉！
嘉靖：宋代有一個人提出了一個絕對的想法，叫“日月星辰三光”，但沒有人能比得上。蘇東坡這個大才子，是唯一可以與之媲美的。徐戈先生，你應該知道他是怎么做對的吧？
徐杰：我來了，蘇軾已經連續讀了兩對了。第一對是《風雅四詩》。第二對就比較聰明了，它是“四德亨利·袁”。為了避仁宗的忌諱，亨利貞元中的“貞”字被省略了。
嘉靖：您現在是內閣首席大臣。內閣里只有李春芳、高拱三個人。太難了。我們來把蘇軾的缺字補上吧。
此時，素有“不粘鍋”之稱的趙貞吉正式入閣。
第二部分：開發者不僅能堅持，還能“崩潰”
五年來，城陽白云山作為青島新開發的樓市板塊之一，確實取得了令人矚目的發展速度，配套設施也不負眾望。
首先是教育投資。城陽白云山片區新建了三所局屬學校，分別是國立科技大學九年一貫制學校（公辦部分）、城陽實驗中學東校區、惠城路小學。
如果引入本路段新可以就讀的學校，果城路小學（局屬）、育才小學（局屬）、白云山學校（第六實驗，非局屬）、太湖山學校學校（不確定是否不屬于該局所有）。
城陽白云山段的教育資源是什么概念？
城陽8個街道中，流亭下莊有3所局屬學校。上馬、雞紅灘、紅島好像都沒有局屬學校。高新區卻另有說法。
以前大家都說城陽的教育很差，學生考不上城市高中。
我們來看看今年高考高分的人數。程漾的表現也不錯。而被投訴的原因又是什么呢？高中升學率低！
而城陽街道實驗中學和二中的高中升學率均在80%以上。這根本就是各街道教育資源不平衡造成的。
白云山區在教育方面投入巨大。除了不能參加城市中考之外，確實沒什么問題。當年備受好評的城陽實驗二小學，看看今年招收了多少個一年級班？真的比白云山的新學校好很多嗎？
除了教育之外，這里在醫療衛生方面的投入也確實是巨大的。青島沁園是山東唯一的泰康住宅，位于城陽街以東的高檔住宅區白云山地段。眾所周知，如果沒有200萬保單，除了高級干部、高管、高學歷老年人，沒有資格來這里看病。
此外，城陽街唯一的三甲醫院青島中醫院也位于該地塊。這兩年，城陽區五個山頂公園中的兩個也在這里，一個是白云山公園，一個是沱川山公園。
與此同時，這里的工業發展也沒有落后。天安數碼城、蔚藍創新天地等高端企業和寫字樓聚集于此，成為城陽區的CBD。
不要低估這兩家企業的實力。省百強民營企業之一的嘉德瑞位于天安數碼城。
人均消費300元以上的餐館，如西牛烤肉、魯氏疙瘩湯、銀鷺火鍋、黑牛、新福圣觀大酒店等多家餐廳也位于城陽白云山地段。
看起來金鼎云臺府的地段價值還蠻高的？如果你這么認為，那你就大錯特錯了。
白云山板塊面積不大，但也分為梯隊。暫時是這樣劃分的：
第一梯隊：紅子河水庫以南、春陽路沿線的白云山板塊。該區域已逐漸成為城陽中高端樓盤的重點，不少低密度住宅的單價并不比城陽老城區便宜。
潭府、潭府御園、錦園、辰園、青特濱湖國際、白云山花園等洋房容積率均在1.6以下。周邊高檔寫字樓林立，生活設施便利。
第二梯隊：沿著鳳山，從荷大河花園到綠地鳳熙臺山莊，再到北岸青特湖畔觀景。
第三梯隊：紅子河水庫以北、以西、京城路以東。
至于玉蘭景園和海云華府，這些不屬于白云山地段，所以不要試圖去搶人氣。
即便是金鼎云臺府這樣的區域，北面緊鄰即墨的金茂智慧國際城，也只能勉強屬于白云山板塊。
剛才提到，這個項目周邊的二手房和新房成交價格都在萬元線附近。嵐山一號、佳兆業悅豐等新房價格也處于行業最低價。只有龍湖舜山公館才算得上中高端項目。
不過，龍湖順山府也是全國最差的順山府。不僅外墻、花園質量較差，而且還是青島市單體優質劣質品分布最明顯的小區。
該項目共有6種物業類型，分別是600萬元以上庭院別墅、250萬元以上疊層別墅、200萬元以上平房、小高層、200萬元以上大型高層。 100萬元，人才公寓。
今晚，無崖子準備在附近吃飯，卻發現：野田舜山公館，一個共有1805戶、近6000人的社區，樓下的商家沒有一個看上去“比較健康美味”的餐廳，真是太棒了。
如果龍湖舜山府如此，你們金鼎云臺府以后又會怎樣？本項目所在區位及行業價值仍較低。產品再好，相應的客戶群畢竟是有限的。
開發商還在乘著白云山板塊的人氣，確實沒有太大意義。不妨將其宣傳為“駝船山”板塊，城陽北部“泛提”新高地。
第三部分項目真的沒用嗎？目標客戶群是誰？
吳亞子剛才也表示，該路段距離即墨南大門較近網校頭條，周邊社區消費能力有限。開發商擁有新IP，購房者很難判斷其交付質量。產品定位很錯誤，開發商只能賣現房。
據了解，金鼎云臺公館大概率不會在2023年春節前開業，很可能在2024年底交付。
城陽街樓盤及對應客群簡要分析：
城陽街以南和北岸綠城面積最大為360平方米，其他區域也在126-260平方米。該項目的目標客戶群是桃林地區的客戶以及周邊想要交換二手房的客戶。
無涯子有一個朋友，他的廠房是“CQ”，他買了一套360平方米的平層。
城陽街以南的地區就很尷尬了。南方沒有配套設施，沒有風景，特別是昆侖岳南側和北岸綠城。這個地方看上去離北曲五大商圈很近，不過逛街還不用開車嗎？
唯一的優點就是離世紀公園和廣告產業園比較近。確實沒有其他優點了。
城陽街以南，如果從大范圍看，可以包括正陽中路以南青島城陽實驗中學，加上天怡人、云溪雅松、銀豐小北區地塊。
該行業的買家群體要么是村里的老錢，要么是在城陽或即墨有工廠或中型企業的企業家。剩下的都是40歲以上、有鐵飯碗的“醫生”。
當你讓他們去金鼎云臺公館改善、買房時，你有何感想？城陽南云溪雅松賣不出去，小北區銀豐新項目也不敢開盤。你還想讓他們去即墨南門？
至于其他板塊，只剩下白云山改善市場和“一般改善市場”。改良盤如楓溪臺，一般改良盤如湖濱觀瀾，問號改良盤如白云山居。
這些市場的城市界面和產品都比金鼎云泰富好，交叉客戶不會很多。
至于剩下的“東郭莊-溝岔”路段，這個區域比金鼎云臺府所在區域稍差一些，可能會出現一些跨客群體。
那么，城陽其他街道的新樓盤與金鼎云臺府有交叉客戶嗎？好像確實沒有，為什么呢？
無論是白沙灣、下莊、流亭，還是高新區，這些地方的新房要么是“普遍改善”，要么是“急需轉型”。
而且，這些地方的“普遍改善”客戶群體無法接受太湖山路段。例如，高新區的改善項目是為高新區的中高端客戶準備的，以及一些城市地區的“泛改善”客戶。
除了地理位置之外，白沙灣的星河灣和滿云的中大型公寓都是城北和城西的“普遍改善”客戶。
這些客戶和金鼎云臺府幾乎沒有任何關系！
該怎么辦？這個盤是不是等待發貨然后“si”？
開發商正在尋找即墨客戶？
近三年來，即墨西的項目已近20個，由于中心城的改善，顧客幾乎買了所有能買的東西。而且，即墨中心城區改善后的客群根本就不小看南門。即墨本來應該和城陽北連城融為一體，結果卻適得其反。開發商想要吸引即墨客戶，最多只能局限于原東城附近的區域。
但該項目也有很多優點，比如密度低、戶型好、宣傳品質好等。
金鼎云臺公館一期容積率1.8，建筑均為10層小高層（開發商稱為平房），也較為稀缺；
剛才說了，戶型是中大型，空間、層高、規模都不錯；
所宣傳的房產品質不低。一、二層外立面采用干掛石材，地下車庫采用水磨石。此外，該項目的商業部分可能是會所和宴會廳。平臺式建筑，人車完全分開，基本上該有的都有。
事實上，如果你仔細想想，這完全是不匹配的。濱湖觀瀾容積率2.0青島城陽實驗中學，無人才公寓，18層小高層。金鼎云泰大廈容積率1.8，配備租賃人才住房和10層小高層。如果這兩個單位的容積率和樓層都改變一下會不會更好？
金鼎云臺公館本來應該建中小戶型，與北面的金茂智慧城錯開競爭，然后吸引一些東郭莊-溝岔的客戶，接一些不敢買白云山住宅的客戶。這不是很容易賣嗎？已經？
作為一個小中介，無涯子沒有發言權，一切都已成定局。
說了這么多，剩下開發商的就是賣現房，房產顧問去其他售樓處撿漏網之魚了。還有，不要再堅持白云山板塊的概念了，看看能不能以舊換新，獲得一些“全面提升”的客戶。
無論如何，先看看價格吧！五芽子估計，其119個產品的單價在11000-12500元之間，137-143個產品的單價在12000-13000元之間，176個產品的單價在15000元左右。這樣的話，總的價格梯度在130萬到260萬之間。中小戶型問題不大，但7號樓、11號樓的176平米產品壓力特別大。畢竟周邊沒有價值超過200萬的新房。
難怪無崖子覺得金鼎是被某些“道友”欺騙了，在這樣的位置設計了這么大的公寓。
《道德經》云：常有三寶，持之以護。一是慈悲，二是節儉，三是不敢為天下先。
金鼎云臺府敢為天下先。也許設計圖紙和產品的人不是“道友”，但也許他們是信奉儒家思想、做了“明知不可為而為之”的大師。
既然“南墻”已經建成，我們就開始碰撞吧。祝你好運~
關注青島房地產新勢力，買賣青島房子，趨利避害。最新動態，最新方向。