更新時間：2025-09-11 21:08:08作者：佚名
房產法律專家-北京市房產法律專業人士-處理房地產爭議的資深律師，靳律師的團隊專注于處理借用他人名義購房、不動產交易、財產繼承、婚姻關系中的房產分配、拆遷安置、共有財產權屬認定及分割、居住權相關事務，為當事人提供專業的法律支持。
購房人支付五十萬元作為購房預付款，雙方約定在五月份第一天前完成原房主戶口遷出手續，賣方卻延遲了三個多月才辦理遷戶，顯著超過了合同規定的120天期限，購房人提起訴訟要求終止協議、退還預付款并要求賠償違約責任，賣方未出席法庭審理，法院最終采納了購房人的主要訴訟請求！北京市某法院近期作出的一項裁決，為解決房產交易過程中因戶口遷出產生的糾紛提供了具有參考價值的判例。
一、案情梳理
1. 2023 年 3 月：簽合同付定金，約定戶口遷出時間
二零二三年三月十三日，陳宇作為原告且獲得勝訴，通過甲公司這個中介機構，與王麗作為被告一、劉強作為被告二且是王麗的配偶，共同簽署了《北京市存量房屋買賣合同》以及補充協議，商定購買王麗名下的“一號房屋”，該房屋的不動產權證號為XXX，總成交金額為一百二十萬元，其中房屋主體價值為一百一十萬，裝修部分折價十萬元。
合同關鍵約定：
定金 5 萬元，陳宇需在簽約后支付；
王麗必須在 2023 年 5 月 1 日之前，將房屋內前業主的 3 個戶口遷走，如果超過了這個日期，就要按照總房款的萬分之五來支付每天的違約金。
合同簽訂之后，必須在 120 天之內，也就是 7 月 11 日以前，完成房產所有權的變更手續，如果賣方導致延遲，買方有權終止協議，賣方則要支付總房價 20%的賠償金，具體金額為 24 萬元。
房產已經設定了擔保，擔保方是馬濤，擔保金額達八十萬元，王麗必須在五月三十日之前完成擔保的取消手續。
同日，陳宇同王麗、劉強簽署了《房款支付協議》，協議中清楚說明“先付五萬元作為訂金，其余房款包含向銀行貸款的四十萬和提前支付的五十萬”；三月十四日，陳宇將五萬元訂金轉給王麗，王麗確認已經收到這筆款項。
2023年5月至8月期間，房主未能按時完成戶口遷移，購房方多次敦促卻未獲回應
二零二三年五月一日，原定遷出戶籍的日期已屆滿，王麗并未完成戶口遷移；陳宇委托中間人反復敦促，王麗持續推諉。六月份到七月份期間，通過三個人的微信交流，中間人透露說戶籍遷移的申請會在七月十日才遞交上去，整個流程要耗費三十五個工作日，大概兩個月的時間才能完成二手房定金合同，陳宇立刻回應說等待時間太長，他無法再繼續忍耐，堅持要求依照合同內容進行解除并要求賠償，王麗則只是說這件事情不會影響到房產過戶，并且明確表示不會承擔任何違反約定的后果。
7 月 11 日，產權登記的 120 天期限已經結束，但是因為戶籍沒有遷移，房屋過戶手續還沒有辦理；8 月 14 日，陳宇在社交群組中正式告知王麗和劉強，決定終止協議，要求退還預付款項，并且索取賠償金，王麗對此沒有回復。
2023年8月至11月期間，賣方搬離原住所后依然不肯支付賠償金，買方于是提起訴訟
2023 年 8 月 18 日，王麗把房子里的戶口遷走了，那時陳宇已經說要解除合同了；到了 11 月，陳宇就告到了法院，要求：第一點，解除這個合同，取消網上簽約；第二點，把 5 萬元定金還給他；第三點，支付戶口遲延的違約金 6.3 萬元，這是按照 105 天乘以 120 萬再乘以 0.05%算出來的，另外還要支付解約的違約金 24 萬元，總共要 30.3 萬元；第四點，讓兩個被告承擔訴訟費。
王麗和劉強沒有到庭參加訴訟，在前期的詢問環節中，他們聲稱7月10日遞交的遷戶申請是新提議，原合同應該繼續執行，不過他們沒能拿出任何證據來表明陳宇認可繼續履行合同的內容。
二、案件分析
1. 爭議焦點
王麗、劉強是否構成根本違約？陳宇是否有權解除合同？
定金是否應返還？違約金應按何種標準計算？
網簽是否應注銷？
2. 勝訴關鍵：賣家違約事實明確，買家解約符合合同約定
（1）賣家構成根本違約，買家有權解除合同
法律規范源自《民法典》第五百六十二條，該條款規定當事人有權預先商定合同解除情形，一旦該情形出現，享有解除權的一方即可終止合同關系；同時依據第五百七十七條，若合同一方未能履行其應盡的義務，則須承擔相應的違約后果。
王麗沒有依照約定在五月一日搬走戶口，拖到八月十八才搬走，遲延了一百零九天，這違背了補充協議的規定；產權登記的一百二十天期限（七月十一日）已經結束，由于戶口沒遷走，過戶手續沒法辦，這符合“因為賣方原因導致過戶延誤”的解除合同條件；陳宇在八月十四日寫了書面通知要解除合同，這符合合同“解除需要書面通知”的要求，所以合同在八月十四日就解除了，賣方提出的“新提議”沒有證據支持，不成立。
（2）定金應全額返還，違約金合并計算酌定 12 萬元
定金退還依據《民法典》第五百八十七條，若收取定金方不履行責任，須退還定金。王麗未能完成遷戶和過戶任務，致使合同終止，因此必須將五萬元定金歸還給陳宇。
合同中規定 違約金包含 兩部分內容，一是戶口延遲的罰金 按每日萬分之五計算，二是解除合同的罰金 為總房款的百分之二十，這兩項罰金總額大約是三十萬三千元，但法院審理后覺得這個數額設置得過分，不過經過全面考量，考慮到王麗延遲了109天才辦理戶口遷移，這讓陳宇失去了購房的機會，并且增加了資金的使用成本，再加上王麗是在解除合同之后才去遷戶口，這種行為屬于比較嚴重的違約，因此法院決定將罰金調整為十二萬元，這個數額既能夠補償陳宇因延遲造成的損失二手房定金合同，也能夠體現公平原則，并且這個數額遠遠高于陳宇實際遭受的損失，是合理且合法的判決結果。
（3）網簽應注銷，合同解除后需恢復原狀
法律基礎為《民法典》第五百六十六條，該條款規定合同終止后，未執行的義務不再繼續履行，并且要使狀態恢復到訂立合同之前。
根據相關情況分析，這份協議已經完成了線上登記手續，現在協議被終止，王麗和劉強必須協助取消線上登記，以免妨礙陳宇將來購買房產，因此法庭認可了陳宇要求“取消線上登記”的主張。
三、裁判結果
被告王麗、劉強同原告陳宇在 2023 年 3 月 13 日簽署的《北京市存量房屋買賣合同》，到了 2023 年 8 月 14 日便終止了。
被告王麗、劉強須在本判決發生法律效力后七天之內，將定金五十萬元支付給原告陳宇，
被告王麗、劉強在本判決發生法律效力之后七天之內，需要將款項支付給原告陳宇作為違約金；
被告王麗、劉強，在本判決發生法律效力之后七天之內，需要協助原告陳宇，辦理“一號房屋”的網上簽約取消手續，
四、案件啟示
1. 買家（如陳宇）避坑：3 個關鍵動作
清晰界定違約責任，具體化時間節點：合同簽訂之際，須將“遷出戶籍、抵押取消、完成過戶”的準確時限載入文本，明確“延遲日數應承擔的罰金數額”以及“終止協議的情形”，防止含糊說明（例如本例中“五月一日遷出戶籍、一百二十日完成過戶”的明確規定，構成訴訟勝敗核心）；
保留提醒記錄，文件形式通知結束：賣方延遲后，用微信、短信、郵件等書面渠道提醒，保存對話記錄、通話錄音；終止合作時必須依照合同規定“文件通知”，防止口頭說明無憑證；
務必趕緊行動主張權利，以免耽誤最后期限：若銷售方不肯補償，須在法定時限（三年）內提起法律程序，并且申請凍結資產，以免銷售方隱匿房產或財富，確保最終裁決能夠落實。
2. 賣家（如王麗、劉強）警示：2 個 “不可為”
不能忽視合同規定的責任，關鍵條款的執行必須及時，否則會產生后果，戶口遷移和抵押解除是辦理房產轉讓的必要條件，賣方要提前安排好相關事宜，以免因自身原因耽誤時間，即便之后完成了這些步驟，比如案例中八月才辦理遷出手續，也仍然要為之前的延誤承擔違約責任。
出庭應訴絕不能缺席，抗辯權利必須行使，庭審必須到場陳述事實，若是確實存在不可抗力因素（比如公安部門拖延處理），應當拿出證明材料，請求審判機構適當降低違約罰金，若是不參加應訴，審判機構將只采納購買方的材料，這樣會失去減少損失的可能。
3. 核心提醒：房屋買賣，“戶口問題” 需重點防范
此案中陳宇勝出的關鍵，在于“條款清晰無歧義 + 侵權事實確鑿”。房產交易時，戶籍狀況往往被忽略，卻可能引發無法完成轉移登記、購房人無法遷入戶口的后果，應當注意：
購房者在簽訂合同前，需確認房屋的戶籍狀況，要求賣方以書面形式，明確現有戶籍人數，并承諾何時遷出
可以預存一筆“戶口押金”，金額相當于總房價的百分之五到百分之十，等戶口遷移完成后再進行支付。
中介要幫忙確認戶籍資料，促使賣方盡到責任，防止因為資料不對稱引發矛盾。
這個案例的地點是北京，為了保護當事人的隱私和防止不必要的麻煩，這個案例中當事人的名字和其他信息都進行了化名，如果發現相似的情況，請聯系我們以便撤銷。