更新時間：2023-02-07 15:01:04作者：佚名
◎本文作者 | 星辰
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最近看新聞的朋友肯定都知道，國內一地產商大佬被英國警方突襲，戴上手銬壓去了警局，理由是：
他賄賂美國公務員移民到美國多少錢，以獲取在當地地產項目的開發許可。
而后，富力地產又以破紀錄的1500萬英鎊（約為1.3億人民幣）的天價保釋金（被富力否認）保釋了這位大佬。
沒錯，這位大佬就是富力的創始人兼聯席董事長張力（下圖右）。
據悉，張力現在正被24小時監控于倫敦自家開發的一套豪華公寓里，隨時可能被要求引渡美國。
然而，這還沒結束。張力被指控賄賂美國官員的項目—— 555（中文稱為富頓公寓），在當年開發時，還拿了EB-5的投資金額。
當年移民機構的推廣廣告
當時據說募集了48位EB-5申請者共計2400萬美元的投資額，項目總投資8000萬美元建成。
“EB-5的融資門檻低，誰不想在這當中撈一筆？”
張力被捕，給EB-5投融資項目撕開了一個口子。如果你正好打算投資EB-5拿美國身份，認真看完這篇文章，一定謹慎選擇投資項目。
賄賂案中的中美差異
在講EB-5融資詐騙之前，先回來講一講富力老總這件倒霉事。
現在討論的焦點是，他會不會被引渡到美國。結論大概率是會的。因為英美之間的引渡，本身是個不平等條約，英國這邊沒啥籌碼。
那話說回來，為什么一個身經百戰、年流水上千億的地產大佬，會因為美國一個投資額8000萬美元的項目而身陷囹圄？
根據美國司法部網站上的一份起訴書，一位名為黃永樂（ Wong）的華裔商人作為牽線人，介紹了中國一家房地產商與美國加州公共事業部一位名為 Nuru（努如）的主管結識。
努如應邀在2018年赴中國旅行，全程享受五星級酒店，并接受了包括一瓶當時價值2070美元的葡萄酒在內的禮物，而相關費用、禮物均未依法上報。
作為回報，努如幫助這位中國開發商在加州快速拿到了開發項目的許可，并解決了其他一系列麻煩。
雖然起訴書上沒有寫明開發商姓甚名誰，但從如今大家都知道是張老板。
然而，對于張力而言，真有點憋屈，他甚至可能不認為這是賄賂。這點中美制度差異給張老板帶來的文化沖突，代價是慘痛的。
在中國，要找人辦事多少要給些好處，請人享受豪華旅行、送一瓶酒，看上去都很平常。
但在美國，利益方向公務員提供服務或禮品以獲取行政便利，都是違法的，可以評判為賄賂，而且后果很嚴重。如果罪名成立，可能會判處高達4年有期徒刑。
現在，張力和他的律師團隊要做的，就是極力證明他們招待努如主管不是為收購富頓公寓提供便利，但這一點怕是有點難。
誰能想到，一瓶2070美元的紅酒，換來了1500億英鎊的保釋金，后續可能還要為美國律師群體貢獻業績。
或許最初，張力僅僅是想給自己轉移點美元資產。
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EB-5融資項目的坑
據了解，張力當時是通過其私人公司Z&L 在美國盤下富頓公寓，并從EB-5中融資開發了這個項目。
這個項目如今已經建成并售賣，與舊金山市政廳在同一街區上，地處核心。
在上看，一套兩房兩衛格局的公寓也要賣到100萬美元。房屋的內飾也非常高端，廚房全套博世電器，光滑的臺面、硬木地板。
發些項目美圖感受下
不過，富頓公寓的建筑過程就很不順利。根據外媒的統計，它經歷了多次許可延期，其中一次是因其“墨西哥制造”的窗戶有缺陷，直到近期才順利完工。
但不止是富頓公寓，Z&L 還在后續通過EB-5融資新項目，吸引大量EB-5投資移民者注資。
不完全統計顯示，Z&L共開發了12個房產項目，超3400個單元，其中包括舊金山的、、圣何塞的、188 West St James、洛杉磯的2806 West 7th等。
當中，2016-17年推出一個加州硅谷銀塔EB-5項目，188 West St James，總投資3.4億美元，EB-5融資就有1億美元，約占29%。這個項目的EB-5申請者就多達200人！
而這幾個項目都遇到一些問題，比如硅谷銀塔在2018年被勞工部門調查，完工時間至少比預想的工期晚了一年。
這些對于如今在等待排期的投資者而言，是莫大的風險。可能剛要排到你的時候，項目沒了，那美國會不會發綠卡給你？完全取決于移民官怎么判定。
投資者現在最不該碰的就是中國開發商的項目，地產商們都不好過。要知道，張力之所以如今身處英國，是為了處理富力在國外的資產。結果惹上這樣一個麻煩，對富力接下來資產處置的進度也可能停滯，進而影響到資金回流。
而目前還在建設中的項目，比如325 會不會遇到資金問題，就要打個大大的問號了。
畢竟母公司富力已經出現了資金短缺，那么在海外開發的新項目肯定不是他們目前最上心的事。
用EB-5資金融資地產不是新鮮事
美國各類商業銀行在2008年金融危機時，關閉了信貸渠道。此后，用EB-5低利率融資成為許多開發商的心頭好。
過往排期較短的時候，借用EB-5資金融資的利息大約是5%，這比其他形式貸款動輒高達20%的利息水平，要低出許多。
雖然最近排期變長，利息也相應水漲船高，但對于開發商而言，也還是更便宜的選擇。
而且相比于其他新興的ESG項目，房產投資還是最看得懂、最穩的。
所以，美國有不少開發商，甚至有錢的大開發商，都愿意融些EB-5的資金建項目，EB-5也愿意反向選擇。
如今作為低成本房地產融資，EB-5項目已經為美國新房產項目帶來數十億美元的資金。
EB-5簽證計劃已經為紐約市哈德遜廣場這樣的大型開發項目提供了資金（華爾街日報）
但是，由于審核要求沒有普通商貸高、利率又很誘人，便有魚龍混雜其中。有些不道德的開發商騙取資金后，會攜款潛逃。
自2013年以來，美國證券交易委員會已在16起案件中指控與EB-5項目有關的人違反美國法律。
比如，佛蒙特州一宗8,500萬美元EB-5項目背后的一個人，就電信欺詐等多項指控認罪，檢方指出投資者的大部分資金都花在了與項目沒什么關系的地方。
還有的假開發商拿著投資人的錢給自己買高級公寓……
所以，作為外國人，咱們如何避免在EB-5項目投資中踩坑？以下三點很重要。
確認該項目已獲得美國公民及移民服務局 (USCIS) 的批準；
找本地有大量房產開發經驗的開發商，對當地情況了解、能給市場合理的評估；
項目資本結構要多元——越是有效的投資越能吸引到多元的資金；
EB-5雖說主要目的是移民，但歸根結底還是個投資項目。你真金白銀花了錢，也要清楚地知道自己的錢花在了哪里、能有多少回報。
最后移民到美國多少錢，祝申請EB-5移民的朋友，都能圓夢美利堅。
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