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試卷 第 1 頁（共 1 頁） 房地產(chǎn)管理格式 測(cè)試名稱： 年級(jí)： 學(xué)號(hào)： 題型 選擇題 填空題 回答題 假題 計(jì)算題 附加題 總分 評(píng)分 評(píng)估分?jǐn)?shù) 1. 單選題（共40題，共40分） 1、租金調(diào)整及訴諸法律時(shí)可能出現(xiàn)的糾紛風(fēng)險(xiǎn)是（）。 （1 分） A. 收入現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn) B. 資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn) C. 比較風(fēng)險(xiǎn) D. 未來經(jīng)營(yíng)費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn) 2、目前，我國(guó)個(gè)人住房抵押貸款最長(zhǎng)期限不超過（）年。 （1 分）A10 B15 C20 D303。 某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目總投資為5000萬元，其中投資者投入的權(quán)益資本為2000萬元。 經(jīng)營(yíng)期內(nèi)年均利潤(rùn)總額600萬元。 平均每年稅后利潤(rùn)為480萬元，則該投資項(xiàng)目的資本利潤(rùn)率為（）。 （1 分）A12% B20% C24% D30%4。 關(guān)于房屋的建筑面積，正確的說法是（）。 （1分） A、房屋建筑面積不包括本期竣工的房屋建筑面積。 B、房屋建筑面積不包括在建非商品房建筑面積。 C、房屋建筑面積是指報(bào)告期內(nèi)全部建成的房屋建筑面積。 D、房屋施工面積不包括報(bào)告期內(nèi)開工后停工或延期施工的房屋施工面積 5、下列關(guān)于房地產(chǎn)投資不確定因素的表述中，正確的是（ ）。

（1 分） A. 空缺率與有效總收入成反比變化。 B、通過與物業(yè)服務(wù)公司簽訂長(zhǎng)期合同，可以完全消除通貨膨脹對(duì)營(yíng)業(yè)費(fèi)用的影響。 C. 股權(quán)投資比例高意味著投資者承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)，風(fēng)險(xiǎn)與回報(bào)同時(shí)增加 D. 金融機(jī)構(gòu)通常要求投資者的股權(quán)投資比例不高于一定的要求比例 6. 在下列財(cái)務(wù)報(bào)表中，基本數(shù)據(jù)存儲(chǔ)在( )中。 （1分） A 輔助報(bào)表 B 資產(chǎn)負(fù)債表 C 資金來源及運(yùn)用報(bào)表 D 現(xiàn)金流量表 7. 房地產(chǎn)投資方案的比較和選擇通常在（ ）之間進(jìn)行。 （1分） A 獨(dú)立方案 B 互斥方案 C 凈現(xiàn)值法 D 等年成本法 8. 土地一般不被破壞，地上建筑物及附著物耐久性良好，說明房地產(chǎn)投資非常合適作為 A 類 ( )。 （1分） A 長(zhǎng)期投資 B 短期投資 C 風(fēng)險(xiǎn)投資 D 金融投資 9、（）中，通常有一家或幾家大型百貨商店作為主要租戶。 （1分） A 市政購物中心 B 區(qū)域性購物中心 C 住宅區(qū)購物中心 D 鄰里服務(wù)店 10.在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理專業(yè)，物業(yè)租金水平主要取決于（ ）。 （1 分） A. 房產(chǎn)租賃運(yùn)營(yíng)成本 B. 同類型房產(chǎn)的市場(chǎng)供求情況 C. 房產(chǎn)租賃稅費(fèi)水平 D. 業(yè)主期望的投資回報(bào)率 11. 下列房地產(chǎn)開發(fā)成本中，影響最大的是不包括建筑安裝工程費(fèi)用的是( )。

（1 分） A. 三個(gè)連接和一個(gè)固定費(fèi)用。 B、設(shè)備購置費(fèi)。 C.結(jié)構(gòu)工程費(fèi)。 D. 電梯安裝費(fèi)。 12、竣工驗(yàn)收工作程序一般分為三個(gè)階段。 下列哪一項(xiàng)不屬于其工作程序（ ）（1分） A 個(gè)別工程竣工驗(yàn)收 B 整體驗(yàn)收 C 綜合驗(yàn)收 D 竣工驗(yàn)收備案 13、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)選用的基準(zhǔn)收益率為一般投資者的要求是（ ）。 （1分） A.最高投資收益率 B.平均投資收益率 C.最低投資收益率 D.平均成本利潤(rùn)率 14、投資者以100萬元購買商鋪用于出租經(jīng)營(yíng)，其中40萬元是銀行提供的。 年利率8%的貸款，每年付息，到期還本，此項(xiàng)投資每年凈營(yíng)業(yè)收入為12萬元。 貸款期限與經(jīng)營(yíng)期限相同。 本次投資的資本收益率為（）。 （1 分）A8.80% B12.00% C14.67% D20.00。 投資者預(yù)測(cè)大型公共設(shè)施的投資建設(shè)計(jì)劃，并就近進(jìn)行預(yù)投資，最終取得巨大成功，則投資者利用了房地產(chǎn)投資的特點(diǎn)之一。 （1分） A 容易受政策影響 B 依賴專業(yè)管理 C 投資價(jià)值難以判斷，容易出現(xiàn)資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn) D 具有利益溢出和轉(zhuǎn)移 16、政府對(duì)道路、公園、博物館等公共設(shè)施的投資可以顯著提高附近房產(chǎn)的價(jià)值。

這是指房地產(chǎn)投資具有（ ）特征。 （1分） A.地點(diǎn)選擇極其重要。 B、投資價(jià)值難以判斷，容易產(chǎn)生資金價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)。 C、容易受政策影響。 D. 存在利益溢出和轉(zhuǎn)移。 17. 房地產(chǎn)投資適合作為長(zhǎng)期投資。 分析原因，錯(cuò)誤的是（）。 （2011真題）（1分） A 土地不會(huì)被破壞 B 地上建筑物耐用 C 流動(dòng)性差 D 土地使用權(quán)年限長(zhǎng) 18. 抵押型REITs的主要收入來源是（ ）。 （1 分） A. 房地產(chǎn)銷售收入 B. 房地產(chǎn)增值收入 C. 房地產(chǎn)租金收入 D. 抵押貸款利息收入 19. 服務(wù)人口 10,000 至 50,000 人，年?duì)I業(yè)額在 30 之間萬元、億元，在住宅區(qū)的商場(chǎng)中，日用百貨、超市通常是主要租戶，這類商業(yè)物業(yè)稱為（）。 （1 分） A 區(qū)域性購物中心 B 居住區(qū)購物中心 C 鄰里服務(wù)店 D 專賣店 20、列入儲(chǔ)備土地的前期開發(fā)、保護(hù)、管理和臨時(shí)利用，以及儲(chǔ)備土地的融資和實(shí)施前期開發(fā)等均由（ ）負(fù)責(zé)實(shí)施。 （1分） A 開發(fā)商 B 土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu) C 建筑商 D 土地一級(jí)開發(fā)企業(yè) 21. 開發(fā)商開發(fā)的房產(chǎn)質(zhì)量與市場(chǎng)領(lǐng)先者相似。 如果定價(jià)低于市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者，則使用（）。

（1分） A.領(lǐng)先定價(jià)法 B.挑戰(zhàn)定價(jià)法 C.價(jià)值定價(jià)法 D.跟隨市場(chǎng)定價(jià)法 22.房地產(chǎn)資產(chǎn)管理的主要工作不包括（ ）。 （1 分） A 制定物業(yè)戰(zhàn)略計(jì)劃 B 監(jiān)控物業(yè)運(yùn)營(yíng)績(jī)效 C 客戶報(bào)告和現(xiàn)金管理 D 協(xié)調(diào)物業(yè)服務(wù)公司與租戶之間的關(guān)系 23. 某房地產(chǎn)開發(fā)公司投資開發(fā)了一個(gè)住宅項(xiàng)目，面積為3萬平方米，容積率3.0，預(yù)計(jì)開發(fā)總成本4.5億元，營(yíng)業(yè)稅金及附加為銷售收入的5.5%。 若成本利潤(rùn)率達(dá)到30%，則住宅平均銷售單價(jià)為()元/平方米。 （1 分）A6500.00 B6878.31 C7142.86 D7751.9424。 某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目資產(chǎn)6000萬元，負(fù)債3500萬元，流動(dòng)資產(chǎn)總額3000萬元，流動(dòng)負(fù)債總額1500萬元。 則該項(xiàng)目的速動(dòng)比率為（）。 （1分）A80% B120% C171% D230%25。 從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的角度來看，房地產(chǎn)開發(fā)過程中投入的資源不包括下列選項(xiàng)中的（）。 （1分） A 土地 B 資本 C 環(huán)境 D 勞動(dòng)力 26、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了適應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)，通過降低成本利潤(rùn)率來確定其商品房的銷售價(jià)格。 計(jì)價(jià)方法為（）。

(1 分) A 認(rèn)知價(jià)值定價(jià) l29． 某市擬將某重污染企業(yè)從本市A區(qū)搬遷至B區(qū)。 那么B區(qū)的房地產(chǎn)投資就會(huì)減少。 這主要是由于房地產(chǎn)投資增加所致（ ）。 特征。 （1分） A.地點(diǎn)選擇極其重要。 B、可實(shí)現(xiàn)性差。 C、要及時(shí)投入改造、改造。 D. 存在利益溢出和轉(zhuǎn)移。 30、房產(chǎn)購買價(jià)款為80萬元，其中30萬元為金融機(jī)構(gòu)提供的按揭貸款。 正常經(jīng)營(yíng)期間，年租金收入15萬元，年?duì)I業(yè)費(fèi)用7萬元，年本息支付3萬元，所得稅稅率33%，則稅前現(xiàn)金收益率為投資金額為（ ）。 （1分）A6.25% B10% C16.67% D16%31。 一家人購買了一套面積88平方米的商品住宅。 單價(jià)9000元/平方米。 首付為房?jī)r(jià)的30%，其余為如果銀行提供個(gè)人住房抵押貸款，年利率6.48%，每月還款增量0.5%，還款期限20年，第10年正月家庭總金額為()元。 (1 分) A4172.28 B4193.14 C7072.32 .4332。 開發(fā)-銷售模式主要適用于商品住宅開發(fā)項(xiàng)目和一些其他類型的開發(fā)項(xiàng)目。 該業(yè)務(wù)模式下的現(xiàn)金流入為（）。

（1 分） A 銷售收入 B 租金收入 C 利息收入 D 轉(zhuǎn)售收入 33、建筑規(guī)模一般在 1 萬至 3 萬平方米之間，服務(wù)人口在 10 萬至 30 萬平方米之間，年?duì)I業(yè)額在 1 億至 30 萬平方米之間米。 5億元之間，房產(chǎn)為（）。 （1分） A 市政購物中心 B 區(qū)域性購物中心 C 住宅區(qū)購物中心 D 鄰里服務(wù)店 34、建筑物內(nèi)可出租面積與總建筑面積的比值稱為（ ）。 （1分） A 有效面積系數(shù) B 建筑密度 C 空置率 D 建筑容積率 35、已知投資項(xiàng)目折現(xiàn)率為11%時(shí)，凈現(xiàn)值為1700萬元； 當(dāng)貼現(xiàn)率為12%時(shí)，凈現(xiàn)值為-870萬元。 則該投資項(xiàng)目的內(nèi)部收益率為（）。 （1 分）A11.12% B11.36% C11.66% D12.95%36。 假設(shè)一定時(shí)期內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的預(yù)期收益率為15%，國(guó)債投資收益率為10%，整體市場(chǎng)平均收益率為20%，則房地產(chǎn)行業(yè)系統(tǒng)性市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)為（）。 （1 分）A0.25 B0.50 C1.5 D2.0037。 2012年某市房屋施工面積2000萬平方米，竣工面積700萬平方米； 2013年新開工住房面積800萬平方米。 竣工面積900萬平方米。

若不考慮停建、延期等因素，2013年全市房屋建筑面積為（ ）萬平方米。 （1 分）A1200 B1900 C2100。 消費(fèi)者的購買行為不包括（）。 （1分） A 習(xí)慣性采購行為 B 單一采購行為 C 復(fù)合型采購行為 D 解決不協(xié)調(diào)的采購行為 39. 詳細(xì)可研階段建設(shè)投資估算的準(zhǔn)確度為（ ）。 （1分）A±10% B±20% C±25% D±30% 40． 房地產(chǎn)開發(fā)可分為幾個(gè)階段，其中建設(shè)工程招標(biāo)文件的編制屬于（ ）。 （1分） A 投資機(jī)會(huì)選擇與決策分析階段 B 前期工作階段 C 建設(shè)階段 D 租售階段 2. 選擇題（共 15 題，共 15 分） 41. 房地產(chǎn)市場(chǎng)可以根據(jù)房地產(chǎn)的用途細(xì)分為幾類。 細(xì)分市場(chǎng)，這是因?yàn)椴煌猛镜姆康禺a(chǎn)在（ ）等方面存在差異。 （1分） A 投資決策 B 規(guī)劃設(shè)計(jì) C 工程建設(shè) D 區(qū)域范圍 E 產(chǎn)品功能 42、房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)業(yè)凈收入、利稅等存在的數(shù)量關(guān)系是（ ）。 （1分） A 營(yíng)業(yè)收入=銷售收入+租金收入+自營(yíng)收入 B 利潤(rùn)總額=營(yíng)業(yè)利潤(rùn)+營(yíng)業(yè)外收支凈額 C 稅后利潤(rùn)=利潤(rùn)總額-所得稅 D 營(yíng)業(yè)利潤(rùn)=營(yíng)業(yè)收入-營(yíng)業(yè)成本-期間費(fèi)用-營(yíng)業(yè)稅 E 營(yíng)業(yè)稅=營(yíng)業(yè)稅+城市維護(hù)建設(shè)稅+房產(chǎn)稅+土地使用稅 43.房地產(chǎn)投資者的債務(wù)融資方式有（ ）。

（1 分） A. 合作開發(fā)方式 B. 已竣工房地產(chǎn)抵押貸款 C. 在建房地產(chǎn)抵押貸款 D. 發(fā)行企業(yè)債券 E. 房地產(chǎn)企業(yè)流動(dòng)資金貸款 44. 消費(fèi)市場(chǎng)細(xì)分的標(biāo)準(zhǔn)可概括為()。 （1 分） A. 地理環(huán)境因素 B. 人口因素 C. 消費(fèi)心理 D. 商業(yè)變量 E. 消費(fèi)者行為因素 45. 下列指標(biāo)可以按年計(jì)算，也可以按整個(gè)貸款期計(jì)算（ ）。 （1分） A 利息準(zhǔn)備金率 B 資產(chǎn)負(fù)債率 C 償債準(zhǔn)備金率 D 流動(dòng)比率 E 速動(dòng)比率 46、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目用于出租或經(jīng)營(yíng)時(shí)，計(jì)入開發(fā)建設(shè)投資的期間費(fèi)用為()。 （1分） A 營(yíng)業(yè)費(fèi)用 B 銷售費(fèi)用 C 管理費(fèi)用 D 財(cái)務(wù)費(fèi)用 E 檢修基金 47. 關(guān)于某種商品的市場(chǎng)規(guī)模，正確的說法是（）。 （1分） A.有效市場(chǎng)大于服務(wù)市場(chǎng)。 B、服務(wù)市場(chǎng)大于潛在市場(chǎng)。 C.潛在市場(chǎng)大于有效市場(chǎng)。 D.滲透市場(chǎng)大于有效市場(chǎng)。 E. 服務(wù)市場(chǎng)大于滲透市場(chǎng)。 48、下列房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本費(fèi)用中，屬于土地費(fèi)用的有（ ）。 （2011真題） （1分） A 土地出讓價(jià)格 B 土地購置稅 C 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) D 水文地質(zhì)調(diào)查費(fèi) E 土地開發(fā)工程費(fèi) 49.宏觀經(jīng)濟(jì)周期的階段包括（ ）。

（1分） A 繁榮 B 衰退 C 蕭條 D 復(fù)蘇 E 重生 50. 可以依法發(fā)行公司債券的公司有（ ）。 （1 分） AA 股份公司 BA 國(guó)有獨(dú)資公司 CA 普通合伙企業(yè) DA 兩家國(guó)有企業(yè)投資設(shè)立的有限責(zé)任公司 EA 有限責(zé)任合伙企業(yè) 51.房地產(chǎn)投資描述中屬于以下特征的房地產(chǎn)有（ ）。 （1 分） A. 位置固定性或不可移動(dòng)性是房地產(chǎn)資產(chǎn)最重要的特征。 B. 房地產(chǎn)市場(chǎng)上不存在兩處相同的房產(chǎn)。 C.房地產(chǎn)投資容易受政府政策影響。 D. 房地產(chǎn)投資可以獲得稅收優(yōu)惠。 E 房地產(chǎn)投資可以產(chǎn)生相當(dāng)高的利潤(rùn) 52. 房屋的動(dòng)工一般應(yīng)以（ ）日為日期。 （1分） A.施工隊(duì)進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)。 B.基礎(chǔ)處理。 C、房子正式開始破土挖槽。 （1 分） A 資產(chǎn)負(fù)債表 B 投資計(jì)劃及籌資表 C 借款本息估算表 D 財(cái)務(wù)計(jì)劃現(xiàn)金流量表 E 利潤(rùn)表 54. 開發(fā)項(xiàng)目需要選址、定點(diǎn)審批時(shí)，開發(fā)商必須持（ ）等文件，向城鄉(xiāng)規(guī)劃管理部門提出開發(fā)項(xiàng)目選址、指定申請(qǐng)。

（1分） A.發(fā)展改革委批復(fù)、核準(zhǔn)或備案文件，即項(xiàng)目的批準(zhǔn)文件。 B、開發(fā)建設(shè)單位或其主管部門申請(qǐng)土地的函件。 C.擬定規(guī)劃設(shè)計(jì)圖。 D. 開發(fā)項(xiàng)目擬定地點(diǎn)的 1/2000 或 1/500 地形。 圖E 土地出讓合同 55. 技術(shù)資料內(nèi)容包括（ ）。 （1分） A.土木工程數(shù)據(jù) B.前期工作數(shù)據(jù) C.安裝數(shù)據(jù) D.設(shè)計(jì)文件和變更數(shù)據(jù) 識(shí)別企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手有兩個(gè)方面。 （1分） A 正確 B 錯(cuò)誤 57、辦公樓項(xiàng)目房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理專業(yè)，在確定項(xiàng)目規(guī)模和等級(jí)時(shí)，必須充分考慮項(xiàng)目所在地區(qū)的流動(dòng)人口和常住人口數(shù)量。 （ ）（1分） A 正確 B 錯(cuò)誤 58、專業(yè)管理依賴性是指房地產(chǎn)投資離不開專業(yè)的投資管理活動(dòng)。 （ ）（1分） A 正確 B 錯(cuò)誤 59、開發(fā)商利用財(cái)務(wù)杠桿原理籌集資金、借錢賺錢，但同時(shí)也增加了風(fēng)險(xiǎn)。 （1 分） A 正確 B 錯(cuò)誤 60. 在零售商業(yè)地產(chǎn)中，當(dāng)使用百分比租金時(shí)，如果租戶和業(yè)主之間商定的人為平衡點(diǎn)低于自然平衡點(diǎn)，則在百分比保持不變的情況下，業(yè)主的收入將會(huì)增加不變。 （1分） A 正確 B 錯(cuò)誤 61.債務(wù)融資成本中的資金占用費(fèi)就是我們通常所說的利息。

() (1 分) A 正確 B 錯(cuò)誤 62. 對(duì)于某些財(cái)產(chǎn)，例如創(chuàng)收財(cái)產(chǎn)、工業(yè)財(cái)產(chǎn)等，租金水平相對(duì)于財(cái)產(chǎn)的其他特征可能不是很重要。 因此，人們普遍認(rèn)為，只要租金與其他競(jìng)品物業(yè)相比相差不大，物業(yè)的特色和品質(zhì)才是吸引租戶的主要因素。 （1分） A 正確 B 錯(cuò)誤 63.一般來說，短期投資資金周轉(zhuǎn)快，流動(dòng)性好，風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較高，但回報(bào)也較高。 （）（1分） A 正確 B 錯(cuò)誤 64.對(duì)于住宅物業(yè)，除了物業(yè)管理外，還必須進(jìn)行設(shè)施管理、資產(chǎn)管理等物業(yè)資產(chǎn)管理。 （ ）（1分） A 正確 B 錯(cuò)誤 65.當(dāng)計(jì)息期限不變時(shí)，名義利率越大，實(shí)際利率越大。 （1分） A 正確 B 錯(cuò)誤 66、多因素敏感性分析是分析兩個(gè)或兩個(gè)以上不確定因素同時(shí)變化并相互作用時(shí)對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)的影響。 （1 分） A 正確 B 錯(cuò)誤 67. 貸款本息結(jié)算表是一份基本財(cái)務(wù)報(bào)表。 本表列出了可直接用于計(jì)算償付能力指標(biāo)的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。 （1 分） A 正確 B 錯(cuò)誤 68. 如果一個(gè)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的季度回報(bào)率為 3%，則其年度實(shí)際回報(bào)率為 12%。 （1 分） A 正確 B 錯(cuò)誤 69. 在房地產(chǎn)投資中，股權(quán)投資比例越低，資本在總投資中所占的比例就越高。

（1 分） A 正確 B 錯(cuò)誤 70. 在我國(guó)，政府壟斷國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓二級(jí)市場(chǎng)。 （）（1分） A 正確 B 錯(cuò)誤 71、租戶 5 年內(nèi)支付的房產(chǎn)租金現(xiàn)值為 40 萬元，租金年增長(zhǎng)率為 2%。 如果折扣率相同，那么租戶年底支付的租金為8.4萬元。 （）（1分） A 正確 B 錯(cuò)誤 72、《規(guī)劃意見書（選址）》主要規(guī)定了用地的性質(zhì)、位置和邊界。 （1 分） A 正確 B 錯(cuò)誤 73. 投資決策分析主要包括市場(chǎng)分析和項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)兩部分。 應(yīng)在開工前進(jìn)行，以便開發(fā)商考慮相關(guān)施工問題。 （1 分） A 正確 B 錯(cuò)誤 74. 詳細(xì)可行性研究也稱為“預(yù)可行性研究”。 在前期可行性研究的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步論證和分析了項(xiàng)目建設(shè)的可能性和潛在效益。 （1分） A 正確 B 錯(cuò)誤 75. 一般來說，只有規(guī)模大、實(shí)力強(qiáng)的企業(yè)才能采取全面覆蓋的營(yíng)銷策略。 （1分） A 正確 B 錯(cuò)誤 76、在市場(chǎng)趨勢(shì)分析方法中，相關(guān)分析方法是利用相關(guān)分析的理論來判斷銷量與其他因素之間相關(guān)性的性質(zhì)和強(qiáng)度，從而做出預(yù)測(cè)。 這種方法特別適合中高端國(guó)家。 短期預(yù)測(cè)。 （1 分） A 正確 B 錯(cuò)誤 77. 市場(chǎng)上可能會(huì)出現(xiàn)具有不同偏好的消費(fèi)者群體，這稱為自然細(xì)分市場(chǎng)。

（1 分） A 正確 B 錯(cuò)誤 78. 指數(shù)平滑法中的平滑指標(biāo)是平滑過程中新舊數(shù)據(jù)的分配比例。 a越小，預(yù)測(cè)值越趨于平滑。 （）（1分） A 正確 B 錯(cuò)誤 79、根據(jù)增量存量法，土地分為一級(jí)土地市場(chǎng)和二級(jí)土地市場(chǎng)，房屋分為一級(jí)住房市場(chǎng)和二級(jí)住房市場(chǎng)。 （1分） A 正確 B 錯(cuò)誤 80、房?jī)r(jià)合理性指數(shù)是指從城市經(jīng)濟(jì)基本面能否支撐房?jī)r(jià)的角度來判斷當(dāng)前實(shí)際房?jī)r(jià)的合理性。 它反映了實(shí)際房?jī)r(jià)與城市經(jīng)濟(jì)的關(guān)系。 基本面指標(biāo)的協(xié)調(diào)關(guān)系。 ( ) (1 分) A 正確 B 錯(cuò)誤 81. 房地產(chǎn)投資的時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)是指選擇合適的入市時(shí)機(jī)。 （1 分） A 正確 B 錯(cuò)誤 82. 通貨膨脹對(duì)房地產(chǎn)投資僅產(chǎn)生負(fù)面影響，而非正面影響。 （1分） A 正確 B 錯(cuò)誤 83.一般來說，短期投資基金周轉(zhuǎn)快，流動(dòng)性好，風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較低，但收益較高。 （）（1分） A 正確 B 錯(cuò)誤 84、最低租售價(jià)格與預(yù)測(cè)租售價(jià)格的差距越大，房地產(chǎn)項(xiàng)目抵御市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的能力越強(qiáng)。 （1分） A 正確 B 錯(cuò)誤 85.某項(xiàng)目的成本利潤(rùn)率為30%，開發(fā)周期為2年，則該項(xiàng)目年成本利潤(rùn)率為15%。 （1分） A 正確 B 錯(cuò)誤 86.某筆貸款的年利率為5%，按季計(jì)算利息，則該筆貸款的實(shí)際利率為5.09%。

() (1 分) A 正確 B 錯(cuò)誤 87. 在不同時(shí)間支付或接收相同金額的資金價(jià)值相等。 （1 分） A 正確 B 錯(cuò)誤 88. 房地產(chǎn)開發(fā)過程中需要兩類資金，即建設(shè)貸款和短期資金。 （1分） A 正確 B 錯(cuò)誤 89.開發(fā)項(xiàng)目成本費(fèi)用中，財(cái)務(wù)費(fèi)用是指企業(yè)財(cái)務(wù)部門發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括財(cái)務(wù)人員工資、辦公費(fèi)用、銀行利息等。（ ）（1分）A正確 B 錯(cuò)誤 90. 零售商業(yè)百分比租金是指租戶按照營(yíng)業(yè)額的一定比例繳納的租金。 （）（1分） A 正確 B 錯(cuò)誤 91. 如果承包商將業(yè)務(wù)擴(kuò)展到整個(gè)開發(fā)過程并承擔(dān)相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)，則需要更高的收入水平。 ( ) (1 分) A 正確 B 錯(cuò)誤 92. 創(chuàng)收性房??產(chǎn)的稅后現(xiàn)金流量 = 潛在總收入 - 空置和租金損失 + 其他收入 - 運(yùn)營(yíng)支出 - 抵押貸款本金和利息支付 - 準(zhǔn)備金 - 所得稅。 ( ) (1 分) A 正確 B 錯(cuò)誤 93. 詳細(xì)可行性研究通常稱為可行性研究。 它以機(jī)會(huì)研究為基礎(chǔ)，進(jìn)一步論證和分析項(xiàng)目建設(shè)的可能性和潛在效益。 （ ）（1分） A 正確 B 錯(cuò)誤 94.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究中，融資方案是根據(jù)開發(fā)項(xiàng)目的資金使用計(jì)劃和銷售收入計(jì)劃，確定資金來源和相應(yīng)金額。

（1 分） A 正確 B 錯(cuò)誤 95. 在創(chuàng)收性物業(yè)管理中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)租戶的人身安全和財(cái)務(wù)安全負(fù)有主要責(zé)任。 （1分） A 正確 B 錯(cuò)誤 4、主觀題（共 5 題，共 5 分） 96、某家庭預(yù)計(jì)未來 10 年每月收入為 8000 元。 如果其月收入的40%可用于支付住房抵押貸款每月還款金額，年貸款利率為6%，則家庭最多可以償還抵押貸款金額是多少？ 97. 一個(gè)家庭準(zhǔn)備用抵押貸款購買房屋。 家庭月總收入7000元，最多可以用月總收入的25%來償還每月的住房貸款。 貸款年利率6%，貸款期限最長(zhǎng)20年。 如果按月等額還款，首付最低為房?jī)r(jià)的30%。 問題：（1）該家庭能購買這套房子的總價(jià)最高是多少？ 如果第5年末銀行貸款利率提高到9%，為了保持原來每月還款額不變，那么（2）家庭在第6年年初需要還款是多少- 提前償還貸款的時(shí)間？ （3）如果不提前償還貸款，貸款期限需要延長(zhǎng)多少年？ 98. 一個(gè)家庭未來10年預(yù)計(jì)月收入為16000元。 如果可以用月收入的30%來支付住房抵押貸款的每月還款，則貸款年利率為12%。 問：家庭最多可以償還抵押貸款金額是多少？ （每月收入發(fā)生在月初） 99、某投資者以18000元/平方米的價(jià)格購買了一間建筑面積為60平方米的商鋪，用于出租經(jīng)營(yíng)。

投資者用自有資金支付總價(jià)的30%，其余部分通過銀行提供的抵押貸款支付。 抵押期限為10年。 年利率比5.31%高1.5個(gè)百分點(diǎn)，每年等額還款。 運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為有效總租金收入的 25%。 投資者希望該店在還貸期間的稅前現(xiàn)金投資回報(bào)率不低于12%。 嘗試計(jì)算貸款償還期間滿足投資者最低現(xiàn)金回報(bào)要求的月租金單價(jià)（每平方米建筑面積的月總租金）。 100.張有兩種選擇，A和B。 A方案：購買一套房?jī)r(jià)600萬元的商鋪，首付為總價(jià)的50%，其余為商業(yè)按揭貸款，年息銀行規(guī)定利率8%，期限10年，等額本息還款。 該時(shí)期是在每年年底。 購買后第二年年初即可出租店鋪。 張和李協(xié)商了一份暫定租賃合同。 李租了這間店鋪19年。 第一年租金150萬元。 租金每五年增加5%。 年租金于每年年初一次性繳納。 。 店鋪每年的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為租金收入的25%。 B方案：購買辦公樓一棟，總價(jià)400萬元。 收購價(jià)款全部為張某自有資金，并于第一年年初一次性支付。 辦公樓購買后第二年即可出租。 張某和楊某還簽訂了一份暫定租賃合同。 楊某租用該辦公樓，租期為19年。 前10年年租金為120萬元，后9年年租金為190萬元。 租金每年年初一次性繳納，辦公樓年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用35萬元。 上述兩個(gè)方案均未考慮期末轉(zhuǎn)售收入，張先生要求自有資金的目標(biāo)收益率為15%。 1. 編制A、B兩個(gè)方案的自有資金現(xiàn)金流量表。 2. 評(píng)估A、B兩個(gè)方案的可行性，利用內(nèi)部投資收益率比較A、B兩個(gè)方案的優(yōu)缺點(diǎn)。區(qū)別。