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NO.1 |一

近日，有分析人士注意到群里的一張照片。昆山的房產(chǎn)中介一直在推特上發(fā)布二手房價(jià)格。分析師計(jì)算了房屋單價(jià)，發(fā)現(xiàn)確實(shí)低于板塊均價(jià)。

與經(jīng)紀(jì)人溝通后了解到，最近昆山二手房的價(jià)格確實(shí)下降了不少，甚至有粉絲在積極討論昆山二手房的市場情況。

我們發(fā)現(xiàn)，昆山核心區(qū)玉山城西的二手房掛牌價(jià)格較前兩年明顯下降。

安居客數(shù)據(jù)顯示，5月份昆山玉山城西二手房掛牌均價(jià)為36493元/㎡，環(huán)比下降1.56%，同比下降12.13%。

在10%以上的比例下，這個下降還是比較明顯的。而且，據(jù)安居客統(tǒng)計(jì)，近三個月玉山城西商圈均價(jià)大幅下降。趨勢可能會下行，提醒購房者注意風(fēng)險(xiǎn)。

眾所周知，玉山城西是昆山的主導(dǎo)價(jià)值板塊。交通、商業(yè)、教育、醫(yī)療等城市功能設(shè)施位居昆山第一梯隊(duì)。是主城區(qū)的核心宜居區(qū)。

例如，蘇州湖東/奧園片區(qū)和新區(qū)獅山片區(qū)的新建房和二手房房價(jià)均位居全市前列。

2021年至2022年兩年，玉山城西二手房房價(jià)暴漲，引領(lǐng)昆山上漲，主要涉及玉山城西和玉山老城區(qū)的學(xué)區(qū)房。

以昆山城市生態(tài)森林公園為中心，分布著不少均價(jià)3萬元/㎡的房屋。真的很像金雞湖邊的二手房。是城市的高價(jià)值，均價(jià)最貴，漲幅也最高。

玉山老城區(qū)的學(xué)區(qū)房近兩年3、4月份出現(xiàn)大幅上漲。我們來看看去年同期幾個重點(diǎn)學(xué)區(qū)的房屋掛牌價(jià)格。

樓一小區(qū)的學(xué)區(qū)為白鹿實(shí)驗(yàn)小學(xué)、昆山二中本部，樓一小區(qū)掛牌均價(jià)超過5萬元/㎡。

白鹿新村，學(xué)區(qū)為昆山市培本小學(xué)、昆山市第二中學(xué)，單價(jià)4.9萬元/㎡。

而且，60平方米左右以下的小戶型掛牌及成交單價(jià)較高??。

為何昆山學(xué)區(qū)房價(jià)居高不下，甚至趕上蘇州？分析人士認(rèn)為，原因如下：

首先，昆山流動人口較多，但優(yōu)質(zhì)教育資源相對稀缺。因此，優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)的住房購買力趨于集中。優(yōu)質(zhì)教育資源不足以支撐強(qiáng)勁需求。當(dāng)供給嚴(yán)重低于需求時，價(jià)格自然會上漲。在二手房市場尤其如此。

其次，還有非常重要的一點(diǎn)。蘇州市區(qū)招生政策為：家庭只有一套住房的，無人均面積限制；如果家庭擁有多套公寓，孩子入學(xué)的公寓必須滿足人均面積不低于18平方米，并且需要裝修和入住，不能只是“一棟”官方”或粗糙的房間。

但昆山在2016年取消了人均18平方米的限制，導(dǎo)致學(xué)區(qū)房單價(jià)異常高，總價(jià)低，只有學(xué)位的價(jià)值。

因此貝語網(wǎng)校，市場上建筑面積小于50平方米的房屋很少，單價(jià)高達(dá)數(shù)十萬也就不足為奇了。這種現(xiàn)象不僅存在于昆山，在我們的省會南京以及北京、上海、廣州等一線城市也存在。

今年，我們來看看這些重點(diǎn)學(xué)區(qū)的房屋掛牌價(jià)格。

從樓邑小區(qū)近三個月成交均價(jià)來看，該小區(qū)目前已跌破5萬元/㎡。兩套建筑面積小于60㎡的房屋成交均價(jià)均為4.6萬元/㎡。約㎡。

從在售樓盤的掛牌頁面來看，掛牌均價(jià)基本在38000-48000元/㎡之間，掛牌均價(jià)超過5萬元/㎡的樓盤極少。

我們來看看白鹿新村的掛牌均價(jià)和成交均價(jià)。

大部分房屋成交均價(jià)在3.5萬元/平方米至4.6萬元/平方米之間，最高不超過4.8萬元/平方米。

大部分房屋掛牌均價(jià)在3.6萬元/平方米至4.6萬元/平方米之間，最高不超過4.8萬元/平方米。

可以看到，今年昆山玉山城西、玉山老城區(qū)學(xué)區(qū)房的掛牌價(jià)和成交價(jià)均同比下降。

NO.2 | 2

除了大環(huán)境影響外，分析人士認(rèn)為，昆山二手房掛牌量和成交價(jià)下降的原因有以下幾點(diǎn)：

如前所述，昆山主流核心板塊2021-2022兩年將出現(xiàn)大幅增長，以玉山城西為代表的頂值板塊二手房掛牌均價(jià)近6萬元/㎡，直接追趕以蘇州園區(qū)為核心。區(qū)內(nèi)二手房方面，高峰期連城東地段掛牌均價(jià)也為2萬元/㎡?，F(xiàn)在他們已經(jīng)回歸到了理性的狀態(tài)。

另一個不可忽視的原因是，為了加快企業(yè)技術(shù)創(chuàng)新，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級，昆山近一年來已將不少工廠外遷，其中包括一些深度涉足的知名臺資企業(yè)。來昆山30年。例如，4月，昆山亞龍紙制品有限公司搬遷至山東。

我們之前說過工業(yè)對房地產(chǎn)市場的支撐作用。產(chǎn)業(yè)帶來人才，人才帶來房地產(chǎn)市場的購買力。

工廠搬遷勢必導(dǎo)致大量人才流失，也就意味著大量的置業(yè)需求將會流失。無論是高科技人才還是工廠工人，他們對昆山置業(yè)的需求都會隨著工廠的搬遷而喪失。樓市需求影響比較大。

加之當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢不佳，居民收入和就業(yè)預(yù)期偏弱，導(dǎo)致購房信心不足，市場整體購房預(yù)期仍處于歷史較低水平。

據(jù)鏈家網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，昆山二手房掛牌量已達(dá)45285套。和蘇州一樣，昆山的二手房市場也很艱難。詢盤量和瀏覽量同比大幅下降，但掛牌量仍居高不下。當(dāng)供給嚴(yán)重超過需求時，房價(jià)自然就會下跌。

昆山二手房市場現(xiàn)狀是：掛牌量高、吸納量低，剛性需求和改善性板塊的平均成交價(jià)格均呈現(xiàn)下降趨勢。

NO.3|三

我們常說二手房市場是樓市的風(fēng)向標(biāo)。

二手房和新房是相輔相成的。二手房既對新房有促進(jìn)作用，又對新房產(chǎn)生分流作用。二手房市場的流動性對于新房交易具有重要的促進(jìn)作用。二手房置換鏈釋放提升的住房購買力，可以為新房市場注入信心。

從二手房買賣、升級置換到新房交易，已經(jīng)形成了完整的住房消費(fèi)鏈條。這條消費(fèi)鏈?zhǔn)加趧傂栀I房群體，止于已升級住房及以上的購房者。

在這個完整的體系中，每一個關(guān)鍵的“局部”角色都會對整個房地產(chǎn)市場產(chǎn)生重要影響。

在二手房市場不溫不火的情況下昆山二中學(xué)區(qū)房，上個月昆山新房市場表現(xiàn)非常一般，供需雙雙下滑。成交量環(huán)比下降35%左右，樓市整體熱度環(huán)比明顯下降。

并且市場分化依然，4月份主要成交量依然集中在玉山鎮(zhèn)主城區(qū)。

據(jù)中介人士介紹，目前昆山二手房市場十分艱難，市場情緒很低，詢價(jià)和看房數(shù)量大幅減少。如果房東急于出售，他們就被迫降低價(jià)格。

分析師的一位朋友想掛牌玉山城西的一套次新房。該建筑已有大約5年的歷史。他找了一個經(jīng)紀(jì)人過來拍照。對方直接表示需要4-6個月的時間準(zhǔn)備。經(jīng)紀(jì)人甚至直言：“房子不錯，但現(xiàn)在看房的顧客不多了。”

昆山樓市現(xiàn)狀是置換鏈被鎖定，二手房賣不出去；二手房市場的下滑已經(jīng)傳導(dǎo)至新房市場。

NO.4|四

靠近上海的地理優(yōu)勢以及與上海日益緊密的聯(lián)系，決定了昆山可以接手上海的超溢客群，其樓市交易量也得到了一定的保證。因此昆山二中學(xué)區(qū)房，昆山樓市一直具有一定的韌性，在四個縣市中相對比較。強(qiáng)健、健康。

主城區(qū)玉山鎮(zhèn)、張浦鎮(zhèn)、臨湖片區(qū)花橋鎮(zhèn)是今年昆山新房市場交易的主要支撐。但它們的市場相對獨(dú)立，房地產(chǎn)市場也各自發(fā)展起來。客戶群結(jié)構(gòu)的顯著差異，造就了完全不同的市場。特征。

即使在市場冷靜期，主城區(qū)玉山城西新盤成交量價(jià)依然較為堅(jiān)挺，因?yàn)楦纳菩枨蟮馁徺I力充足，總體趨勢是越貴越好。項(xiàng)目賣得更好。

然而，二手房市場與新房市場不同。在市場形勢低迷、投資下降的背景下，外部投資需求的“助力”有所減少。內(nèi)生自住需求決定交易能否持續(xù)增加，而目前一些行業(yè)的人口流失意味著內(nèi)生自住需求的減少。

再加上近兩年二手房市場投資需求較大，導(dǎo)致二手房價(jià)格非理性飆升?，F(xiàn)在，當(dāng)這些房子再次進(jìn)入二手房市場時，卻遇冷了，只能被動降價(jià)才能成功出售。這是昆山二手房價(jià)格下降的主要原因。