昆山二手房價格大幅下跌，玉山城西板塊掛牌均價同比下跌12.13%，
更新時間：2024-12-08 14:16:07作者：佚名
NO.1 |一
近日，有分析人士注意到群里的一張照片。昆山的房產中介一直在推特上發布二手房價格。分析師計算了房屋單價，發現確實低于板塊均價。
與經紀人溝通后了解到，最近昆山二手房的價格確實下降了不少，甚至有粉絲在積極討論昆山二手房的市場情況。
我們發現，昆山核心區玉山城西的二手房掛牌價格較前兩年明顯下降。
安居客數據顯示，5月份昆山玉山城西二手房掛牌均價為36493元/㎡，環比下降1.56%，同比下降12.13%。
在10%以上的比例下，這個下降還是比較明顯的。而且，據安居客統計，近三個月玉山城西商圈均價大幅下降。趨勢可能會下行，提醒購房者注意風險。
眾所周知，玉山城西是昆山的主導價值板塊。交通、商業、教育、醫療等城市功能設施位居昆山第一梯隊。是主城區的核心宜居區。
例如，蘇州湖東/奧園片區和新區獅山片區的新建房和二手房房價均位居全市前列。
2021年至2022年兩年，玉山城西二手房房價暴漲，引領昆山上漲，主要涉及玉山城西和玉山老城區的學區房。
以昆山城市生態森林公園為中心，分布著不少均價3萬元/㎡的房屋。真的很像金雞湖邊的二手房。是城市的高價值，均價最貴，漲幅也最高。
玉山老城區的學區房近兩年3、4月份出現大幅上漲。我們來看看去年同期幾個重點學區的房屋掛牌價格。
樓一小區的學區為白鹿實驗小學、昆山二中本部，樓一小區掛牌均價超過5萬元/㎡。
白鹿新村，學區為昆山市培本小學、昆山市第二中學，單價4.9萬元/㎡。
而且，60平方米左右以下的小戶型掛牌及成交單價較高??。
為何昆山學區房價居高不下，甚至趕上蘇州？分析人士認為，原因如下：
首先，昆山流動人口較多，但優質教育資源相對稀缺。因此，優質學區的住房購買力趨于集中。優質教育資源不足以支撐強勁需求。當供給嚴重低于需求時，價格自然會上漲。在二手房市場尤其如此。
其次，還有非常重要的一點。蘇州市區招生政策為：家庭只有一套住房的，無人均面積限制；如果家庭擁有多套公寓，孩子入學的公寓必須滿足人均面積不低于18平方米，并且需要裝修和入住，不能只是“一棟”官方”或粗糙的房間。
但昆山在2016年取消了人均18平方米的限制，導致學區房單價異常高，總價低，只有學位的價值。
因此貝語網校，市場上建筑面積小于50平方米的房屋很少，單價高達數十萬也就不足為奇了。這種現象不僅存在于昆山，在我們的省會南京以及北京、上海、廣州等一線城市也存在。
今年，我們來看看這些重點學區的房屋掛牌價格。
從樓邑小區近三個月成交均價來看，該小區目前已跌破5萬元/㎡。兩套建筑面積小于60㎡的房屋成交均價均為4.6萬元/㎡。約㎡。
從在售樓盤的掛牌頁面來看，掛牌均價基本在38000-48000元/㎡之間，掛牌均價超過5萬元/㎡的樓盤極少。
我們來看看白鹿新村的掛牌均價和成交均價。
大部分房屋成交均價在3.5萬元/平方米至4.6萬元/平方米之間，最高不超過4.8萬元/平方米。
大部分房屋掛牌均價在3.6萬元/平方米至4.6萬元/平方米之間，最高不超過4.8萬元/平方米。
可以看到，今年昆山玉山城西、玉山老城區學區房的掛牌價和成交價均同比下降。
NO.2 | 2
除了大環境影響外，分析人士認為，昆山二手房掛牌量和成交價下降的原因有以下幾點：
如前所述，昆山主流核心板塊2021-2022兩年將出現大幅增長，以玉山城西為代表的頂值板塊二手房掛牌均價近6萬元/㎡，直接追趕以蘇州園區為核心。區內二手房方面，高峰期連城東地段掛牌均價也為2萬元/㎡。現在他們已經回歸到了理性的狀態。
另一個不可忽視的原因是，為了加快企業技術創新，實現產業轉型升級，昆山近一年來已將不少工廠外遷，其中包括一些深度涉足的知名臺資企業。來昆山30年。例如，4月，昆山亞龍紙制品有限公司搬遷至山東。
我們之前說過工業對房地產市場的支撐作用。產業帶來人才，人才帶來房地產市場的購買力。
工廠搬遷勢必導致大量人才流失，也就意味著大量的置業需求將會流失。無論是高科技人才還是工廠工人，他們對昆山置業的需求都會隨著工廠的搬遷而喪失。樓市需求影響比較大。
加之當前經濟形勢不佳，居民收入和就業預期偏弱，導致購房信心不足，市場整體購房預期仍處于歷史較低水平。
據鏈家網統計，昆山二手房掛牌量已達45285套。和蘇州一樣，昆山的二手房市場也很艱難。詢盤量和瀏覽量同比大幅下降，但掛牌量仍居高不下。當供給嚴重超過需求時，房價自然就會下跌。
昆山二手房市場現狀是：掛牌量高、吸納量低，剛性需求和改善性板塊的平均成交價格均呈現下降趨勢。
NO.3|三
我們常說二手房市場是樓市的風向標。
二手房和新房是相輔相成的。二手房既對新房有促進作用，又對新房產生分流作用。二手房市場的流動性對于新房交易具有重要的促進作用。二手房置換鏈釋放提升的住房購買力，可以為新房市場注入信心。
從二手房買賣、升級置換到新房交易，已經形成了完整的住房消費鏈條。這條消費鏈始于剛需買房群體，止于已升級住房及以上的購房者。
在這個完整的體系中，每一個關鍵的“局部”角色都會對整個房地產市場產生重要影響。
在二手房市場不溫不火的情況下昆山二中學區房，上個月昆山新房市場表現非常一般，供需雙雙下滑。成交量環比下降35%左右，樓市整體熱度環比明顯下降。
并且市場分化依然，4月份主要成交量依然集中在玉山鎮主城區。
據中介人士介紹，目前昆山二手房市場十分艱難，市場情緒很低，詢價和看房數量大幅減少。如果房東急于出售，他們就被迫降低價格。
分析師的一位朋友想掛牌玉山城西的一套次新房。該建筑已有大約5年的歷史。他找了一個經紀人過來拍照。對方直接表示需要4-6個月的時間準備。經紀人甚至直言：“房子不錯，但現在看房的顧客不多了。”
昆山樓市現狀是置換鏈被鎖定，二手房賣不出去；二手房市場的下滑已經傳導至新房市場。
NO.4|四
靠近上海的地理優勢以及與上海日益緊密的聯系，決定了昆山可以接手上海的超溢客群，其樓市交易量也得到了一定的保證。因此昆山二中學區房，昆山樓市一直具有一定的韌性，在四個縣市中相對比較。強健、健康。
主城區玉山鎮、張浦鎮、臨湖片區花橋鎮是今年昆山新房市場交易的主要支撐。但它們的市場相對獨立，房地產市場也各自發展起來。客戶群結構的顯著差異，造就了完全不同的市場。特征。
即使在市場冷靜期，主城區玉山城西新盤成交量價依然較為堅挺，因為改善需求的購買力充足，總體趨勢是越貴越好。項目賣得更好。
然而，二手房市場與新房市場不同。在市場形勢低迷、投資下降的背景下，外部投資需求的“助力”有所減少。內生自住需求決定交易能否持續增加，而目前一些行業的人口流失意味著內生自住需求的減少。
再加上近兩年二手房市場投資需求較大，導致二手房價格非理性飆升。現在，當這些房子再次進入二手房市場時，卻遇冷了，只能被動降價才能成功出售。這是昆山二手房價格下降的主要原因。
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