更新時(shí)間：2024-11-15 07:09:27作者：佚名
對(duì)市場的全面分析不是三言兩語就能解釋清楚的。這就是我們開設(shè)“問功夫大師”專欄的原因。具體的結(jié)論必須通過具體的調(diào)查得出。
即使有了咨詢結(jié)果，您還是應(yīng)該花時(shí)間去樓盤實(shí)地考察。只有這樣，您才會(huì)對(duì)樓盤產(chǎn)品、園林規(guī)劃、周邊居住環(huán)境有詳細(xì)的了解。說不定你還能發(fā)現(xiàn)更多驚喜呢！
比如近期獅山博愛湖片區(qū)，就有一個(gè)項(xiàng)目標(biāo)價(jià)超高，成交時(shí)還附贈(zèng)車位！
要知道獅山的房子去年就賣到了2萬多元，今年登記價(jià)也突破了3萬元的上限。獅山7月掛牌均價(jià)也達(dá)到1.9萬/㎡（來源：廣東粵灣數(shù)據(jù)研究院）。這個(gè)項(xiàng)目幾乎是整個(gè)獅山。
或許有人會(huì)疑惑，這套低于獅山整體市場價(jià)格的樓盤是否存在缺陷呢？為此，我們幫您踏上看房之路一探究竟。
現(xiàn)場觀看博愛湖規(guī)劃
擅長城市規(guī)劃的功夫君在出發(fā)前會(huì)檢查自己計(jì)劃去的地方以及周邊的規(guī)劃情況。
該物業(yè)距離博愛湖南湖約1.5公里，也靠近規(guī)劃的博愛湖西區(qū)。
▲項(xiàng)目選址及博愛湖規(guī)劃
擅長以湖建城的南海區(qū)政府，在千燈湖之后的獅山博愛湖地區(qū)復(fù)制升級(jí)了這一建城模式。
如果你細(xì)心的話，你會(huì)發(fā)現(xiàn)博愛湖的水體其實(shí)和千燈湖非常相似。它不是一個(gè)大的圓形湖泊石門中學(xué)獅山校區(qū)，而是一個(gè)南北垂直延伸的狹長湖泊。
▲博愛湖實(shí)景
這種形式一般存在于城市人工湖中。可以人為設(shè)計(jì)并結(jié)合地形走向，形成城市中軸線發(fā)展線和景觀線，連接更廣闊的城市區(qū)域，有利于后期城市擴(kuò)張。
早在2013年博愛湖項(xiàng)目啟動(dòng)時(shí)，獅山鎮(zhèn)就提出了在這里建設(shè)第二個(gè)“千燈湖”的目標(biāo)。一年前，獅山鎮(zhèn)政府一口氣公布了五項(xiàng)治理規(guī)定，揭示了獅山博愛湖未來的發(fā)展藍(lán)圖。
▲佛山市自然資源局官網(wǎng)截圖
按照規(guī)劃，博愛湖總體水域面積達(dá)到1800畝。東向南擴(kuò)展至獅山市，西至小塘新城。獅山三環(huán)將流入東平河，形成活水循環(huán)，水質(zhì)更好。
環(huán)湖而建的博愛湖新城片區(qū)將是集觀光、休閑、娛樂、辦公、居住于一體的大型城市生活區(qū)。還曝光了該地區(qū)地鐵4號(hào)線、8號(hào)線的走向。
▲博愛湖實(shí)景
功夫君今天正在探索的項(xiàng)目位于博愛湖西擴(kuò)區(qū)邊緣。未來將能夠享受整個(gè)區(qū)域的規(guī)劃和配套帶來的好處。
目前，獅山博愛湖南湖水體已成功蓄水并投入使用。下班后，附近物業(yè)的女士們都會(huì)步行、小跑到這里鍛煉身體。每到周末，周邊業(yè)主都會(huì)帶著孩子去湖邊野餐、玩耍。生活氣息濃厚。
高層建筑現(xiàn)場檢查
看房當(dāng)天，功夫先生從千燈湖出發(fā)，半個(gè)小時(shí)就到達(dá)了項(xiàng)目售樓部。
得知接下來要推廣的兩款產(chǎn)品是供觀賞的高層活動(dòng)板房，功夫先生二話不說，立即跟隨銷售前往現(xiàn)場考察。
這次探索之旅很值得石門中學(xué)獅山校區(qū)，充滿驚喜！
▲高層南景
這是南面公寓的景觀。你能看到遠(yuǎn)處的河流嗎？打開高德地圖對(duì)比一下。原來是東平河。還可以看到河對(duì)岸的貴廣鐵路高架橋。左側(cè)還可以俯瞰整個(gè)小塘城區(qū)。
然后跑到北邊的公寓去看，看到博愛湖的收入我很驚訝！不遠(yuǎn)處就是弘陽，也是博愛湖邊的第一個(gè)項(xiàng)目！
▲高層北景
結(jié)合獅山博愛湖公布的規(guī)劃，就不難理解該地塊的景觀位置有多么獨(dú)特了！北面湖景，南面河景，完美的雙景房產(chǎn)！
▲雙景觀圖
為什么能夠達(dá)到這種雙重景觀效果呢？銷售解釋是，整個(gè)小區(qū)采用2.6的低密度容積率規(guī)劃，全南向布局。單位旋轉(zhuǎn)10度，蝴蝶式設(shè)計(jì)，確保每家每戶都暢通無阻。此外，建筑物之間的寬闊間距也提供了這樣的景觀享受。 ，還實(shí)現(xiàn)了最佳的照明和通風(fēng)。
▲項(xiàng)目建筑布局示意圖
現(xiàn)場參觀家居產(chǎn)品
風(fēng)景雖然可以給資產(chǎn)加分，但無論風(fēng)景多么美麗網(wǎng)校頭條，從外面看仍然是詩意和距離。對(duì)居住生活品質(zhì)影響最大的是內(nèi)部空間的精致程度。
功夫先生曾經(jīng)遇到過一個(gè)推銷員，他說：“我早起上班，下班后做家務(wù)。沒有美麗的河景有什么意義？你為什么不洗一下你的衣服呢？”雙手做點(diǎn)什么？！”
盡管他態(tài)度端正，被批評(píng)糊涂，但他還是非常認(rèn)真地給出了買房的建議。說白了，你住的地方還是要付錢的！
那么單價(jià)14000+的獅山能買到什么樣的產(chǎn)品呢？功夫君也立刻拿到了圖紙，三居室95平米，四居室115平米。根據(jù)銷售報(bào)表，實(shí)用率高達(dá)90%！
我們先來看看95平米的立廳設(shè)計(jì)三居室。整個(gè)房子有三個(gè)自由區(qū)和兩個(gè)半自由區(qū)。粗略計(jì)算，可用面積達(dá)到10平方米。
▲95㎡三居室平面圖
從玄關(guān)，到客廳餐廳，再到陽臺(tái)，空間渾然一體，陽臺(tái)觀景寬3.7米。
整體空間分為動(dòng)區(qū)和靜區(qū)，三開間朝南。主臥室為套房設(shè)計(jì)，設(shè)有270度觀景凸窗。南側(cè)的第二間臥室也朝南，并設(shè)有完全免費(fèi)的凸窗。
▲創(chuàng)意活動(dòng)板房（未提交招標(biāo)）
北陽臺(tái)是一個(gè)半自由空間，可以改造成多功能房間。廚房呈U型布局，洗滌、切割、烹飪線路合理，水槽完全自由。
115平方米的四居室房屋布置在蝴蝶形建筑的兩翼。整個(gè)房子有7個(gè)自由空間和2個(gè)半自由空間。粗略計(jì)算，可用面積高達(dá)14平方米，固化了實(shí)用性高的優(yōu)勢。
▲115㎡四居室平面圖
公寓采用寬敞的橫廳設(shè)計(jì)，半開放式門廳。朝南有一個(gè)6.3米長的景觀陽臺(tái)，與北側(cè)三間臥室的凸窗形成直接的南北通風(fēng)對(duì)流。走進(jìn)去，你會(huì)感到舒適、涼爽。
▲創(chuàng)意活動(dòng)板房（未提交招標(biāo)）
主臥室與大陽臺(tái)共享景觀。設(shè)有270度視野的凸窗，并預(yù)留凹槽用于過道式更衣室。主浴室位于房間深處，私密性十足。通風(fēng)窗還可以與凸窗形成對(duì)流，所以基本上不用擔(dān)心潮濕。問題。
現(xiàn)場考察房屋及周邊設(shè)施
功夫先生有看房產(chǎn)的習(xí)慣。他喜歡在物業(yè)周圍走動(dòng)，了解設(shè)施，感受生活氛圍。
其實(shí)，一個(gè)人日常生活中所需要的無非就是幾樣?xùn)|西：交通、教育、醫(yī)療、商業(yè)。這也是一個(gè)區(qū)域聚集人氣、發(fā)展的基礎(chǔ)。
逛了一圈之后發(fā)現(xiàn)，這個(gè)14000+的獅山盤周邊雖然不是很頂級(jí)的配套方案，但是已經(jīng)可以覆蓋你的日常生活了。
比如說交通方面，你最關(guān)心的一定是通勤。三環(huán)路主干道就在該項(xiàng)目樓下。向南可無縫連接桂丹路，直達(dá)千燈湖，沿海壩路進(jìn)入廣州。
▲項(xiàng)目交通圖
向北經(jīng)三環(huán)進(jìn)入廣三高速公路，可東至廣州白云，西至三水、肇慶等地。
獅山站距離項(xiàng)目2.5公里，是廣佛肇城際鐵路車站之一。 5公里范圍內(nèi)還有廣佛環(huán)線佛山西站。年底通車后，可以從這里直達(dá)廣州南站。
此外，項(xiàng)目推出交易后免費(fèi)停車位優(yōu)惠政策，節(jié)省數(shù)十萬的預(yù)算足夠您購買一輛初中級(jí)家用車，日常通勤或節(jié)假日都可輕松出入和一家人有老有少。
說到教育，獅山又以“教育中心”而聞名。區(qū)內(nèi)有多所區(qū)、市、省級(jí)學(xué)校。其中，著名的石門學(xué)校位于小學(xué)至初中。是佛山的教育大IP。就連網(wǎng)上的費(fèi)率也是按照石門來的。
▲石門中學(xué)石山校區(qū)
2017年至2019年，石山中學(xué)通過石門線和區(qū)重點(diǎn)線的人數(shù)逐年增加。 2019年，通過考試的人數(shù)為2669人，通過率為46.8%，接近一半。
項(xiàng)目附近的獅山高級(jí)中學(xué)在2019年高考中取得了本科率66%、重點(diǎn)率20%的歷史新高。
此外，整個(gè)博愛湖片區(qū)規(guī)劃中還將新增4所小學(xué)、2所初中、1所九年制學(xué)校。未來，這里的教育資源將會(huì)越來越豐富。
最后簡單提一下醫(yī)療和商業(yè)。南海市人民醫(yī)院新院區(qū)已封頂，最快下半年投入使用。
▲獅山市鳥瞰圖（來源：@南海石山）
商業(yè)方面，小塘萬民廣場、獅山市奧園廣場、和信廣場基本都在5公里以內(nèi)，商業(yè)類型比較豐富，人流量也比較大。
▲獅山和信廣場（來源：佛山日?qǐng)?bào)）
看完菜品已經(jīng)是中午了，功夫先生也在這里吃了午飯。
好了，說到這里，熟悉該地區(qū)的粉絲可能已經(jīng)猜到這是哪處房產(chǎn)了。是的，就是第一西岳臺(tái)。
客觀地講，其規(guī)模較小的區(qū)位和配套設(shè)施并不是周邊樓盤中最好的，但大型區(qū)位的規(guī)劃和未來價(jià)值是共享的。
通過建筑布局實(shí)現(xiàn)的江湖景觀價(jià)值也是一大亮點(diǎn)，實(shí)用性強(qiáng)的戶型一直是其贏得市場認(rèn)可的籌碼。
中國的中產(chǎn)階級(jí)是一個(gè)龐大的群體，也是房地產(chǎn)消費(fèi)的主力軍。價(jià)格一直是他們購房因素中影響最大的。
根據(jù)功夫先生之前的市場探索經(jīng)驗(yàn)，14000+的價(jià)格基本是潘詩山客戶群的心理價(jià)位。如此高的性價(jià)比，一定會(huì)有一波潛在客戶沖著價(jià)格入市。你所要做的就是手速！
▲項(xiàng)目效果圖
據(jù)說，買房的免費(fèi)停車位數(shù)量還是有限的，送完就沒有了。本周六，高層板房也將正式對(duì)外開放，兩棟新樓也將同時(shí)推出。
還是那句話，買房之前一定要去實(shí)地看看，一定會(huì)發(fā)現(xiàn)不一樣的驚喜！
項(xiàng)目地址：佛山獅山三環(huán)東路（地圖搜索：首都西月臺(tái)）
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