久久一区二区三区超碰国产精品,亚洲人成在线网站,国产在线精品一区免费香蕉,国产精品免费电影

雖然受資源約束，最大的約束是農(nóng)地，由于這個國家的一切都要在641．4平方英里的農(nóng)地內(nèi)斬獲，通過良好的規(guī)劃以及政府強有力的支持，臺灣的自然環(huán)境和生活質(zhì)量在過去三五年內(nèi)得到了迅猛增加。它的自然環(huán)境高度城市化，但它仍是一個典型的溫帶公園城市。1989年人口危機執(zhí)委會館作的一個調(diào)查顯示，香港市民的生活品質(zhì)已然達到世界最高水平。

我們溯源臺灣過去三五年的自然開發(fā)，非常是城市中心區(qū)實質(zhì)開發(fā)的過程；作為一項關(guān)鍵性的要素和重要的新政方針，它對美國城市規(guī)劃和再開發(fā)作出了很大貢獻。它的城市戰(zhàn)略規(guī)劃目標簡而言之，就是使日本成為一個“怡人的溫帶城市”。

開發(fā)階段——現(xiàn)代日本的城市開發(fā)的四個階段

五十年代末到六十年代初：令人窒息的擁擠時期

第二次世界大戰(zhàn)末，香港的城市問題早已到了無法解決的地步。過于擁擠、住房緊缺以及不衛(wèi)生的生活條件在城市中心區(qū)到處可見。市中心四處擁擠，滿是貧民窟。四分之一的市民擠在島上百分之一的地區(qū)里。往往是五十多個人擠在一個二、三層樓的商鋪臥室內(nèi)，或是搬到臨時搭設(shè)在骯臟的下水道的小屋里。待業(yè)經(jīng)常使成千上千人無家可歸。感染病如肺瘧疾到處漫延。犯罪行為非常猖狂。很多就是日本人在開始設(shè)立規(guī)劃執(zhí)委會時聽到的狀況。1958年第一個總體規(guī)劃誕生，提出了一個行動計劃，指出要通過農(nóng)地規(guī)劃來實現(xiàn)合理的農(nóng)地運用，這標識著全方位持續(xù)擴建時代的到來。所有的城市農(nóng)地逐漸分區(qū)，劃出了白色地帶和新村鎮(zhèn)區(qū)域。1959年新連任的香港政府代替了美國政府，提升生活品質(zhì)和解決擁擠問題成了政治議題上首需解決的問題。

六十年代到七十年代國家的住房供給和現(xiàn)代城市的初步產(chǎn)生

這一階段香港城市發(fā)展有一個特性公共住房計劃快速解決了城市的擁擠問題。計劃的貫徹執(zhí)行是由1960年依法設(shè)立的臺灣建屋發(fā)展局(HDB)來承當?shù)摹５?970年末，建屋發(fā)展局共完成了套公寓和店面。臺灣的有效農(nóng)地再次運用新政以及使美國人擁有自己住房的新政促進了建筑的迅速進展。這就是知名的“居者有其屋計劃”。

公共住房的成功使市中心很快清除了貧民窟和乞丐，再次敷設(shè)了新的馬路、下水道以及其他一些有用的基礎(chǔ)設(shè)施。城市復(fù)興如火如荼般進行上去，到六十年代中期，城市經(jīng)濟恢開工程也活躍地舉行上去。這項安裝工程開始于1967年，是由城市重建局(URA)負責的一項奇特的農(nóng)地出讓程序，還要各私營單位和公眾部委協(xié)作完成。規(guī)劃新政對日本1965年8月從馬來群島分離做出了再次評估，滿足了這些人對平等的追求以及使農(nóng)地得到最佳運用的心愿。概念規(guī)劃1971年得到了聯(lián)合國開發(fā)計劃署的援助，以指導(dǎo)其常年的城市開發(fā)。這項規(guī)劃設(shè)計適于指導(dǎo)基礎(chǔ)設(shè)施的開發(fā)，其針對的目標依次是推動經(jīng)濟增速、滿足住房需求以及人們的基本社會還要。因為政府將新的城鎮(zhèn)設(shè)置在市區(qū)此外，分散新政將市中心的市民人口和工業(yè)人口漸漸轉(zhuǎn)移，取而代之的是店鋪、辦公樓、百貨商店、賓館以及超高層奢華公寓的開發(fā)。市中心通過城市復(fù)興隨之成為了一個國際金融、商業(yè)和旅游中心。

八十年代：質(zhì)量和特色的下降

香港八十年代的中心轉(zhuǎn)向了城市形象的刻畫。更多的重點轉(zhuǎn)向了生活品質(zhì)，其中包括環(huán)境質(zhì)量。重心在于運用自己與眾不同的建筑色調(diào)成為一個有特色的溫帶城市。在這一階段，城市經(jīng)濟恢開工程選用的農(nóng)地出讓程序應(yīng)當在產(chǎn)品設(shè)計品質(zhì)上競爭。一些開發(fā)者雖然在價錢上不是最高，但如果有突出的設(shè)計，依然可以取得農(nóng)地。人們還力求保留一些有建筑特色的古城區(qū)。在玉器山(別墅開發(fā))和Pagar(商業(yè)開發(fā))的小規(guī)劃實驗的成功，總算使政府施行了相關(guān)的法令，但是城市重建局也兼做了國家文化部委。

九十年代：二十一世紀初的新景色

在八十年代和九十年代的交替時期，臺灣處在新一輪社會經(jīng)濟變革的浪尖。這種改革如下：

人口控制變革：推行人口控制計劃使很多年人口下降速率已然衰退。人口數(shù)量將在2030年達到340萬的高峰。隨著人口的下降，應(yīng)當提供充足的工作崗位，使得要照料逐漸年老的人們。人口新政早已轉(zhuǎn)向通過各類發(fā)明和有選擇的移民來鼓勵人口下降。

經(jīng)濟結(jié)構(gòu)和科學(xué)技術(shù)變革：政府希望經(jīng)濟增速的速率愈發(fā)適度，到2030年每年的下降速率為2．5—3％。商業(yè)、貿(mào)易和工業(yè)仍是經(jīng)濟重點，將有充足的農(nóng)地留下來滿足這種需求。基礎(chǔ)設(shè)施將得到逐步開發(fā)。高科技和信息產(chǎn)業(yè)的推動也須要工業(yè)用地。傳統(tǒng)的法定用地和大量預(yù)留的農(nóng)地將要被再次規(guī)劃。

經(jīng)濟發(fā)展和環(huán)境保護的平衡：人口下降和經(jīng)濟發(fā)展帶給的農(nóng)地競爭應(yīng)當與環(huán)境保護相平衡。一些類別的工業(yè)除了占用了大片的農(nóng)地，還帶給了空氣，水和噪聲污染。這些重要的公共設(shè)施(如焚燒車間、垃圾傾倒區(qū)、污水處理站)是農(nóng)地的主要占用者。現(xiàn)行的規(guī)劃策略是將某些地點盡量設(shè)置在一起或則與其他的污染區(qū)設(shè)置在一起，盡量在避開人群的地方或是避開海岸的小島上選址。隨著環(huán)境技術(shù)的改變，技術(shù)解決將被適于開發(fā)建設(shè)，以降低對開發(fā)區(qū)周圍的限制。

財富的下降：在過去25年里，美國的人均國民生產(chǎn)總額從1600新元下降到29000新元，下降了12倍。隨后很長時間內(nèi)都會有逐步的下降。富裕使人們對環(huán)境緩解和生活品質(zhì)提出了更高的要求。新的城市發(fā)展戰(zhàn)略應(yīng)當適應(yīng)人們對別墅、娛樂、交通、文化以及其他方面的需求。

與此同時，新一代領(lǐng)導(dǎo)階級已將眼光放眼到二十一世紀——新加坡將成為別致的、怡人的溫帶城市。到21世紀末，英國的目標是達到英國人的生活水準。

規(guī)劃修編——修訂后的概念規(guī)劃

所有這種變化使美國誕生了一項常年實質(zhì)發(fā)展規(guī)劃——概念規(guī)劃，這項規(guī)劃于1991年完成。修訂后的規(guī)劃期盼了香港未來的生活：當時人口將達到或少于四百萬，人們享受著更高質(zhì)量的生活，住著寬闊舒適的房子，感受著工業(yè)、商業(yè)、娛樂、休閑和文化帶給的良好的環(huán)境。概念規(guī)劃的主要目標包括：

a)滿足所有對環(huán)境和生活品質(zhì)緩解的需求。

b)中止同其他主要城市在經(jīng)濟增速上的競爭。

c)保證城市貨物供應(yīng)和經(jīng)濟開發(fā)的靈活性。

d)充分運用物理、歷史、氣候和文化資產(chǎn)的優(yōu)勢，造就一個持久、美麗、獨特的歐洲城市。

概念規(guī)劃包括：2010年規(guī)劃，2030年規(guī)劃，人口少于四百萬時的X年規(guī)劃

經(jīng)濟基礎(chǔ)建設(shè)：規(guī)劃師們開始選用一項分散的戰(zhàn)略規(guī)劃。將毋須設(shè)在市中心的商業(yè)活動分散到四個區(qū)域中心，每位區(qū)域中心都有約150萬平方米的面積，但是在各自轄區(qū)內(nèi)都做到辦公與別墅的平衡。那樣能夠提高上上班的時間甚至減少市中心的堵車。市中心將發(fā)展成一個國際商業(yè)中心，一個三面環(huán)海，擁有酒店、辦公樓、商店和夜生活的新興城市。到X年，市中心的商業(yè)區(qū)將有或許從700萬平方米提高到1500萬平方米。這些現(xiàn)存的工業(yè)必將進一步升級。新的高附加值、高科技產(chǎn)業(yè)將入住環(huán)境典雅的“工業(yè)新區(qū)”。

交通網(wǎng)路：目前的高速鐵路、快速軌道系統(tǒng)和公共車輛也將進一步升級并擴充，以滿足經(jīng)濟和人口下降的還要。迅速軌道系統(tǒng)將通過地鐵延展到新的城鎮(zhèn)和居住區(qū)中心，榮獲一個整體有效的道路、軌道系統(tǒng)。

別墅：因為住房擁有者將或許從65萬下降到135萬，所以大量的農(nóng)地要留下來滿足住房的需求。很多都應(yīng)當在比較好的地段，例如在河邊、臨近花園或娛樂區(qū)。從長遠來看，私有業(yè)主的人數(shù)將從現(xiàn)在的13％下降到30％。

黑色網(wǎng)路和湖泊近幾五年香港通過藍色安裝工程早已詮釋了自己“花園城市”的形象。它仍保持著每1000人0．8英畝綠地空間的標準。國家花園署正在開發(fā)更多樣的花園和綠地。很多將由紅色帶與海岸地區(qū)挺好地連結(jié)上去。為人們徜徉和開車提供了白色場所。一些現(xiàn)有的湖泊將被改建成為供人們娛樂休閑用的美好水濱地帶。這些海岸區(qū)還將被開發(fā)成錨地。

社會和文化設(shè)施：中學(xué)和醫(yī)療衛(wèi)生機構(gòu)還要保留足夠用地。仍需留出農(nóng)地適于美術(shù)演出、博物館、藝廊和圖書館的建設(shè)。

環(huán)境控制方法為了平衡工業(yè)用地和生活休閑用地的需求，人們將形成污染的企業(yè)盡量設(shè)置在一起，以使他們的隔離帶能互相迭加。那樣能降低對周圍區(qū)域的影響，也能降低進行其他開發(fā)時需殺菌的區(qū)域。政府會鼓勵坐落臨近市民區(qū)的污染工業(yè)從新布署。像“增加容積率”等誘惑的鼓勵計劃能極大地推動工業(yè)用地向別墅開發(fā)轉(zhuǎn)變。

成功的關(guān)鍵要素

日本城市開發(fā)成功的主要成因在于有一個明晰、清晰和強有力的政府控制模式，它造就了堅固的新政環(huán)境，針對開發(fā)它選用了建設(shè)性的方式，使專業(yè)規(guī)劃者與企業(yè)能挺好地合作。它果斷執(zhí)行了一些重大的新政和計劃，才使澳洲有了現(xiàn)在的城市自然環(huán)境。

五級規(guī)劃系統(tǒng)推進執(zhí)行

在戰(zhàn)略層次上，臺灣的自然開發(fā)規(guī)劃中就選用了充滿遠見的方法。因為新政穩(wěn)定，政府勇于提早規(guī)劃，并保證使有限的農(nóng)地資源得到最合理的運用。1970年和1991的概念規(guī)劃就表明了這一方法。

概念規(guī)劃也是一個廣泛的戰(zhàn)略規(guī)劃，并不能替代詳細計劃。在概念規(guī)劃結(jié)束后，就該開始具體的“開發(fā)指導(dǎo)計劃(DGPs)”。在廣泛的架構(gòu)和常年戰(zhàn)略的指引下，第二級更具體的計劃頒布，并將日本界定為55個更小的規(guī)劃區(qū)域。它能提供一個地區(qū)的規(guī)劃前景新加坡城市規(guī)劃專業(yè)，并能提供指導(dǎo)開發(fā)的控制參數(shù)，如農(nóng)地利用情況、強度和海拔高度等等。還鼓勵公眾對某些建議提出反饋意見。一些“指導(dǎo)計劃”干脆還給私營學(xué)者來打算，并鼓勵一切有造就性的好主意。同時還需定期進行討論和反省，保證他們與城市變化的方向相一致。

到了第五級，“開發(fā)控制”作為行政機構(gòu)，是“開發(fā)指導(dǎo)計劃”實現(xiàn)目標所需依靠的工具。臺灣的規(guī)劃系統(tǒng)具備規(guī)劃法所賦于的法定效力。在開發(fā)進行之前，所有的開發(fā)提議應(yīng)當榮獲經(jīng)理部委的批準。“開發(fā)指導(dǎo)計劃”將對那些提議的價值作出指導(dǎo)性評估。他們農(nóng)地運用的兼容性和療效將遭到檢測。適當?shù)臅r侯，建筑物會讓出邊界線以保護開發(fā)區(qū)周圍的宜人環(huán)境。在這些地區(qū)如市中心，提議應(yīng)當符合實現(xiàn)美好都市景色的城市規(guī)劃目的。環(huán)保局等其他相關(guān)政府部委也要一直商議，以保證安裝工程在榮獲批準之前符合政府相關(guān)的新政方針。“開發(fā)控制”制定了靈活的新政來平衡私營開發(fā)商的還要和良好城市環(huán)境的還要。農(nóng)地、建筑物的縮進、覆蓋區(qū)、高度以及人行道等都可以按照還要定期調(diào)整和改進。

五級規(guī)劃系統(tǒng)，從戰(zhàn)略規(guī)劃(概念規(guī)劃)到本地規(guī)劃(開發(fā)指導(dǎo)計劃和城市設(shè)計規(guī)劃)再到調(diào)整職能(開發(fā)控制)，流水線般地保證了概念規(guī)劃目標的實現(xiàn)。

多部委協(xié)作途徑

所有計劃和執(zhí)行舉措都是緊扣規(guī)劃來舉行的。在地區(qū)規(guī)劃中，相關(guān)的部委要進行商議新加坡城市規(guī)劃專業(yè)，觀點要進行綜合。然后多部委執(zhí)委會設(shè)立，并承當起調(diào)整不同需求和解決沖突的特殊作用。概念規(guī)劃指導(dǎo)執(zhí)委會和總體規(guī)劃執(zhí)委會就是這么的反例。

概念規(guī)劃是國家開發(fā)部擬定的一項古樸而復(fù)雜的計劃，并經(jīng)過了城市經(jīng)濟恢復(fù)部委的調(diào)整。創(chuàng)立各級執(zhí)委會學(xué)習(xí)農(nóng)地運用的種種還要，并表明戰(zhàn)略開發(fā)中滿足別墅、工業(yè)、商業(yè)、交通、環(huán)境以及娛樂的各類還要。它包括政府所有主要規(guī)劃和執(zhí)行部委的參與

總體規(guī)劃執(zhí)委會(MPC)是城市重建局的主要規(guī)劃者，代表著不同的政府部委，如國家發(fā)展部、環(huán)保部、貿(mào)工部、國防部、土地辦公室、建屋發(fā)展局、社會工作部、經(jīng)濟發(fā)展局和城鎮(zhèn)合作社。總體規(guī)劃執(zhí)委會還承當著保證國有農(nóng)地得到最佳的和最適當運用的任務(wù)。因為日本政府控制了起碼70％的農(nóng)地所有權(quán)，并且是基礎(chǔ)設(shè)施、公共設(shè)施、住宅和工業(yè)開發(fā)最大的開發(fā)商，所以總體規(guī)劃執(zhí)委會提供了重要的機構(gòu)，能保證農(nóng)地開發(fā)根據(jù)概念規(guī)劃要求進行。它還提供了一個峰會，供規(guī)劃和執(zhí)行部委解決糾紛。

政府與私人合營

在六、七十年代城市復(fù)興時，城市經(jīng)濟恢復(fù)部委的農(nóng)地出讓程序是一項重要的城市發(fā)展控制方式。六十年代時，在市中心因為大量分散的農(nóng)地是私人所有，極大制約了城市的迅速全面開發(fā)和城市復(fù)興。1966年提出的農(nóng)地添置法，使政府通過強制方式享有農(nóng)地開發(fā)的權(quán)利。提出補償只不過是一個程序。政府補償?shù)臄?shù)量非常有限。相比較而言，居住者的遷建福利就該慷慨得多。農(nóng)地添置和再次安置新政使政府能集中一些私營發(fā)展商未能自行開發(fā)卻又導(dǎo)致制約的農(nóng)地。政府提供基礎(chǔ)設(shè)施的開發(fā)進行公開投標。私營開發(fā)者可以招標，并為實現(xiàn)開發(fā)提供資金和技術(shù)。因為城市重建局同時還兼具著國家文物保護的作用，有些保護項目轉(zhuǎn)讓給開發(fā)商并開發(fā)為保護性商業(yè)項目。

為了鼓勵投資者和開發(fā)商參與農(nóng)地出讓競爭，國家對所有的投資者一律予以金融剌激。其中最重要的一條是農(nóng)地出讓成本可以分期付款。成功的招標者可以拿20％的農(nóng)地成本作為首付，剩下的80％在三年內(nèi)分期分清。首付的比列按照銷售程序不同從20％到35％不等。因此，財產(chǎn)所得稅百分比也從正常的36％減到12％，并容許開發(fā)商20年還清。銷售情勢也十分火熱。隨著經(jīng)濟增速，這種金融激勵舉措之后漸漸取消。

出讓程序從1967年開始到1993年末，共有520塊農(nóng)地總共246英畝被轉(zhuǎn)賣。總計投資額達到135億港元。造就下來平方米的辦公樓，約占全部辦公空間的17％。平方米的商廈，約占超市空間的27％。形成了6963套飯店書房，約占全部酒店書房的27％。

出讓程序有助于城市開發(fā)將重點置于面積的下降。出讓程序成了一個地區(qū)實現(xiàn)計劃目標的催化劑。比如，通過合作模式開放市中心重要的商業(yè)地段能促進金融中心的開發(fā)。在適當?shù)奈恢贸鲎岋埖暌灿兄谕苿勇糜伍_發(fā)。一些地點出讓適于開發(fā)公寓或私有地產(chǎn)等各類方式的別墅。出讓程序同樣能增進文化文物保護安裝工程。

清晰全面的規(guī)劃和城市設(shè)計方針合并成為招標者的銷售條件，以保證建造方式和規(guī)劃都合適的高質(zhì)量建筑物，并營造一個美好的城市風景。假如為了緩解銷售地點周圍的整體環(huán)境，開發(fā)商還須要提供寬敞的水景和大廈空間。作為場地出讓程序的結(jié)果，這種開發(fā)項目極大緩解了周圍的建筑新城市環(huán)境。

明天，隨著政府成為了美國最大的產(chǎn)權(quán)所有者，出讓程序在促進開發(fā)中也發(fā)揮著關(guān)鍵作用。出讓程序保證有充足的農(nóng)地有規(guī)律地適于開發(fā)，并穩(wěn)定地滿足開發(fā)的還要。城市重建局每年都要公布供給和需求信息。提早曝光每兩年的滾動銷售程序，以幫助開發(fā)商和投資者做出商業(yè)決策。通過這些手段，政府可以保證農(nóng)地對于私營者有用，并促進經(jīng)濟持續(xù)下降。

公開透明的規(guī)劃系統(tǒng)

近些年來，政府在制訂規(guī)劃和新政方針時格外公開和透明，并鼓勵更多的公眾參與規(guī)劃進程和提供反饋意見。“開發(fā)指導(dǎo)計劃”就被公開展示，但是鼓勵公民針對這種建議提出自己的意見。那些展示常常置于人群比較集中的地方。政府還將這種規(guī)劃制咸豐富多彩的小圖冊、圖解并且模型，以更清楚地向公眾解釋。校長一直舉辦國有開發(fā)交流會，以從公眾的反饋意見中做出選擇。專業(yè)組織、開發(fā)商、企業(yè)家、利益企業(yè)集團、社會領(lǐng)導(dǎo)以及公眾代表等都被約請并發(fā)表自己的觀點。所有有用的意見都將被結(jié)合進最終的“開發(fā)指導(dǎo)計劃”。那些計劃在成為新的指導(dǎo)開發(fā)的總體規(guī)劃前需要被展示數(shù)次以斬獲公眾的理解。一些“開發(fā)指導(dǎo)計劃”由專業(yè)的私營者和開發(fā)商來打算。這兒包括，Bugis，East，．EastAndtheDGPs．通過這些手段，私營者好的意見也能被迸發(fā)下來。城市重建局還定期舉辦由專業(yè)團體出席的交流會，討論開發(fā)控制的新政方針，并搜集規(guī)劃系統(tǒng)的反饋意見。公開和透明使投資者對規(guī)劃和執(zhí)行新政的公正堅定了信心。

日本過去三五年的規(guī)劃給所有的開發(fā)提供了一個良好的環(huán)境，并防止了城市發(fā)展中這些缺乏控制的問題。政府對重要規(guī)劃的高度負責某些程度上成了國家開發(fā)成功的關(guān)鍵誘因。從中不難聽到，一個透明的規(guī)劃進程對于使常年總體規(guī)劃轉(zhuǎn)弄成具體計劃、執(zhí)行方針和訴諸現(xiàn)實是多么重要。管理制度能保證不同的規(guī)劃和執(zhí)行部委間的密切合作，并能斬獲一個可信而可行的計劃。公私之間的密切合作是成功的開發(fā)中整合意見和資源的一條挺好的途徑。