更新時間：2024-07-15 20:05:10作者：佚名
（原文：財經物理俠）“天津找房”系列正式開播啦！物理俠來給大家分享一下自己在天津選房的心得。買房是孩子來天津讀書的第一步，只要涉及到房產，就會從“需求”和“投資”兩個方面去考慮。本文是一篇“預熱文”，從“純需求”的角度出發寶坻一中分數線，介紹落戶不同區會如何影響孩子未來的學業和學校選擇。如有疑問，歡迎私信或留言！
[兩個開場問題]
Q1：在天津買房首先要考慮什么？
A：市區還是郊區？
Q2：最大的區別是什么？
A：中考后擇校！
2018年是天津中考的“小年”，雖然部分高中壓縮招生名額，但普通高中錄取率依然創下新高！
而且‘城中五校’和郊區龍頭學校的招生名額，一點兒也沒減少！
隨著2003年以后天津出生人口的增多以及“海河人才”計劃的逐步實施，這些學校如果不擴大招生的話，以后想考上天津的優質高中會越來越難！
更重要的是，城六區的公立高中基本不招收城六區以外的學生，這就導致城六區和非城六區高中的錄取率其實是不一致的！
此外，2018年，市區六區共有40多所公立高中通過中考招生，其中近八成是市級重點高中（包括市、區直轄市級重點高中），總招生人數超過1萬名。也就是說，市區畢業生有一半以上都能考上重點學校！
此外，考生在選校環節的選擇范圍更加廣泛，每個分數段都有多所學校可供選擇：
對于非城區來說，公立高中只招收區內學生，每個區基本只有一所市級重點高中，好在招生數量不小，其中著名的武清區楊村一中招生人數近千人。
雖然都被稱為“市重點學校”，但這些地處郊區的重點高中的高考成績還是比大部分地處市區的市級重點高中要好很多。楊村一中考上清華、北大的學生人數曾多次位居全市之首，寶坻一中、靜海一中、塘沽一中等學校每年也有大批學生考上清華、北大。
另外，由于郊區面積大、學校稀疏，各區龍頭學校基本都是寄宿制學校，學校日常管理比較嚴格，有固定的作息時間，有早讀晚課，老師們都很認真負責，這些對于一些平日里父母不能陪伴的孩子來說，或許是更好的選擇！
在了解了天津中考的具體制度之后，結合孩子的具體情況，就可以尋找“目標區域”，開啟正式的選房之旅了。
對于計劃回津讀書的孩子來說，申請轉學的時間點有小學、初中、高中，但各個階段的轉學都沒有學區房的概念！
也就是說，轉入小學時，不執行戶口所在地社區幼兒園至小學“對應小學入學”政策，轉入初中時，不執行小學至初中的“學區劃分入學”政策。
各區教育局負責制定和實施本區具體的轉學政策，雖然各區政策不盡相同，但主要的轉學渠道無非兩種：
1、家長自行聯系符合入學條件的學校，學校同意接收孩子并報教委備案；
2.教育局會將學生安置至相對較鄰近有空缺的普通公立學校。
所以無論孩子在哪個階段轉學，想要進入優質學校都是極其困難的！
如果你花高額溢價買了學區房，孩子用不了，自己還要承擔未來學區變動導致房價下跌的風險；如果不買學區房，又擔心房子沒有升值潛力，將來賣不出去……這是天津買房打算轉學的家長面臨的困境。（解決辦法請看未來投資篇）
如果單純從需求角度講，孩子選擇學校、掌握自己命運的機會，就體現在最近一次的轉學入學考試上（小學轉入初中，初中轉入高中），不同行政區買房的差異也體現在這里。
小學轉學
通常來說，在計劃轉入天津小學時，家長中的一人可以陪同孩子。但不可否認的是，越早來，選擇就越多。而落戶不同區，甚至同一區內的不同學區，對選擇小學轉入初中的學校都會有很大的影響。
全市六區教育資源相對豐富，2015年實施小學升初中新政策（民辦初中全區自主招生，公辦初中區內隨機分配名額）后，民辦初中全面崛起，成績遠超公辦初中！
因此，讓孩子進入民辦初中幾乎成了所有天津家長的目標，而衡量房價與進入民辦初中的機會則是返津家長面臨的另一大問題。
和平區
和平區地處市中心，是天津市的政治、金融、教育、醫療衛生中心，擁有全市最豐富的教育資源。
雖然有很多優質小學，但是轉入這些學校基本是不可能的，不過通過家長的悉心指導，課外輔導機構的刻苦練習，考上民辦初中的幾率還是很大的，因為和平區的民辦初中的升學率是全市最高的！
雖然和平區不會在每次考試后公布各校成績排名，但根據家長反饋，5所民辦學校穩居前五名，一中、嘉誠、雙菱、興南學校成績遙遙領先。
2018年，這五所學校共錄取學生1020人，約占全部畢業生的25%，錄取主要依據是小學畢業考試成績。
物理小伙覺得和平的考試題目沒那么簡單，但孩子們的分數實在是太高了！這也反映出和平區小學和家長普遍對孩子的學習非常重視。近兩年一中的錄取分數線一直穩定在290+，而嘉誠、雙菱、興南的錄取分數線基本都在285-290之間。每年從分數公布到最后報名，都像是諜戰片一樣……
因此，家長如果打算讓孩子轉入和平區小學，就必須力爭“優秀”！從背誦作文、解答數學應用題，到每個漢字、字母、標點符號的書寫規范，都需要精雕細琢。
和平區小學升初中的錄取順序是“先民辦、后公辦”，所以如果你最后沒有被民辦學校錄取，就需要填寫申請表，選擇你小學所在學區的公立初中：
每年耀華（一區）、一中（二區）、二十中（三區）的報考人數都遠遠超過可以錄取的學生人數，所以需要電腦分配，能不能被錄取就看運氣了。物理君覺得，如果考不上這三所學校，那你去其他學校其實也一樣（均衡貧困效應）。
進入公立初中后，如果想讓孩子的成績不落后，課外輔導班是必須的，因為和平區初中的期中和期末考試難度很大（遠超中考）。下圖是上個月和平區初三上學期期中考試的成績，全區物理平均成績不及格！
雖然教育資源不錯，但和平區的房價絕對“出類拔萃”（物理俠認為60%是學區溢價）。除非你完全有錢，否則如果你打算在和平區買房，物理俠還是建議你至少先看看其他區的房子再做決定。
（鏈家截圖）
河西區
河西區是天津市最早的涉外窗口和外貿中心，經濟發展一直很好，教育資源和綜合實力也是與和平區最接近的。
2018年，河西區一次性新增3所民辦學校，其中兩所是以聞名全國的“全市五所學校”新華中學、實驗中學為藍本，加上現有的自力中學、培杰中學，民辦學校在校學生數增至1080人！
2018年河西區六年級畢業生5718人，民辦學校錄取率略低于和平區。但河西區的初中入學考試是全市六區中公認的最難的。從今年的分數線可以看出，271分以上基本可以保證考上民辦學校：
相比和平區，這個錄取分數線要低很多，優秀孩子的容錯率也更高，只要成績優秀，掌握了比課本稍難、稍深的知識點，小學升初中入學考試“掛科”的可能性并不大。
與和平區不同，河西區從小學到初中的錄取順序是“先公立、后民辦”，所以如果你的孩子小考成績不能保證進入民辦學校，可以在公立學校招生階段先報考新華（一區）、實驗（二區）、四中（三區）碰碰運氣。
雖然公立學校的成績低于民辦學校，但由于這三所學校的名校背景以及更為完善的教學和管理模式，整體成績是有保證的。
下圖也恰好體現了目前天津初中教育“民辦學校、優質公立學校、普通公立學校”的“三級績效體系”：
雖然天津的房價還是偏高，但比起和平區來說已經是溫和多了，從這個角度來說，河西區確實可以兼顧教育和房價兩方面的需求。
南開區
南開區是天津市的科技創新中心，南開大學、天津大學等高校坐落于此，學術氛圍濃厚。這位物理男從幼兒園到研究生畢業，從未離開過這個區，對這里有著深厚的感情。
2015年以后，南開區教育狀況是南開翔宇（民辦）遙遙領先，第二集團為南開中學（公辦）、金英（民辦）、育賢（民辦）。
但2017年南開日新國際學校成立后，情況發生了變化，該校初中部招生第一年，期中、期末考試成績超越翔宇，取得全區最高平均成績。
因此，南開區5所民辦初中現在基本呈現“兩所超強、兩所較強、一所一般”的局面，2018年招生規模共計1100人，位居全市第一。
南開區與河西區一樣，小學至初中的招生順序也是“先公立、后民辦”。由于南開中學是一所老牌名校，且所在北區面積大，優質小學多（五馬路、中英等），學校成績明顯優于其他公立學校。
所以在南開區北部買房，在選校的時候還是有一定優勢的貝語網校，當然房價也相對要貴一些。
河東區、河北區、紅橋區
物理俠在《看天津的教育問題，就看這篇文章！》中提到，天津的教育呈現“三強三弱”的格局，而這一格局在房價上也體現得淋漓盡致。
不過物理哥認為，河東、河北、紅橋給人“教育薄弱區”印象的根本原因還是生源流失，初中考完后，優秀學生幾乎全部去其他三區讀高中，但從小學乃至初中教育來看，這三區和和平、河西、南開的差距并不大！
目前，這三個區各有兩所民辦初中，均以本區最好的公立學校為藍本，教學質量和整體成績也非常優秀。
從數量上看，這三個區的民辦學校仍然相對較少，在校學生總數約為和平區、河西區和南開區的一半。但如果未來區政府及教育局積極引導校企共建或直接招商興辦純民辦學校，河東區、河北區和紅橋區仍有較大潛力。
另外這三個區的學區劃分比較均衡，想分到各區最好的公立初中還是需要好運氣的：
河東：七中、四十五中、一零二中、五十四中
河北：第二中學、第十四中學、第五十七中學
虹橋：三中、五中、民族中學
對于城外六區，并不是所有區都有民辦初中（西青、北辰、寶坻、寧河目前沒有）。各區小學升初中的情況也不同，具體問題要具體分析。不過物理君覺得，如果你是郊區戶口，初中階段最好轉學。
當然，對于城里的孩子來說，從小學升初中還有另外一個選擇，那就是考面向全市招生的民辦初中。目前共有6所民辦初中：
不過錄取方式比較特殊，要先抽簽，中簽后才能參加面試（先靠運氣，后靠實力）。所以只能作為家長的備選方案，不能作為主要目標。詳情請看：《民辦學校分配入學名額！天津初中自主招生聯盟繼續減員！》
從初中轉入高中
如果你是從初中轉來的，單從需求考慮，問題就簡單多了！
現行政策下，除戶籍在武清區的初中生外，其他轉校生基本都會被分配到教學水平比較一般的普通公立初中。因此，家長要做的第一個決定，就是開頭那個問題：市中心？郊區？第二個決定，就是去哪里上輔導班？
從中考擇校角度，如果你落戶在市六區，無論你選擇和平區還是紅橋區，中考可報考的高中范圍是完全一樣的，各區安排的學校不會有太大差別，所以基本可以根據房屋的住宅性質以及未來房價預期來選擇。
如果打算落戶郊區，由于公立高中都是在本區招生，其實就看家長想讓孩子進哪所學校了（如果未來目標是211，那肯定要進本區最好的高中）。選擇落戶本區市區還是城外的鎮區，其實區別不大。
從上圖可以看出，非城區房價基本由地理位置和經濟發展條件決定，幾乎沒有學區溢價，單價比城區房子便宜很多。
想要中考成績好，一定要參加課外輔導班，盡快適應天津的教育體系和考核方式。最好的輔導班基本都位于中心城區和各區核心區域。當然，成績差不多的孩子家長也可以私下聚在一起，可能效果更佳。
如果讓物理哥用一句話總結備戰天津中考的心得，那就是“做題，做題，做天津題；抓基礎，抓細節，學會用天津話答題！”
相比之下，武清戶籍的孩子則有機會通過考試進入區內最好的兩所民辦學校——永陽中學和英華國際學校，完成初中剩余的學業。學校介紹和報名入學流程請見：《官宣！今年最大規模學校回津調動拉開帷幕！永陽和英華到底是什么~》
把成績好的孩子聚集在一起，共同努力，學習氛圍很好，家長也不用擔心。
如果是高中期間轉學，考慮的問題就更少了！因為教育局安排的公立高中也都不太好寶坻一中分數線，而且馬上就要高考了，沒什么調整空間，所以選擇哪個區差別就更小了，專心備考就行了。
部分地區中考結束后，對未在天津參加中考的本市戶籍考生安排分班考試錄取：
通過分班考試后，學生們可以在天津完成三年的高中學習，如果成績優異，據說可以進入一所不錯的學校。
但這種安置政策并不具有普遍性，建議家長直接向區教育局咨詢。而且明年還有沒有名額也很難說，所以只能珍惜現在吧！
“預熱篇”已經結束，之后我們會根據大家的關注度，逐一探討各區的購房攻略，敬請期待！
如有疑問或者需要咨詢，歡迎在文末留言~