更新時(shí)間：2023-10-20 11:08:47作者：佚名
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房地產(chǎn)投資信托的概述
房地產(chǎn)投資信托（REITs）最早的定義為“有多個(gè)受托人作為管理者，并持有可轉(zhuǎn)換的利潤(rùn)股份所組成的非公司組織”。由此將REITs明晰劃分為專門持有房地產(chǎn)、抵押按揭相關(guān)的資產(chǎn)或同時(shí)持有兩種資產(chǎn)的封閉型投資基金。隨后，伴隨著稅法的演變，REITs在英國(guó)經(jīng)歷了數(shù)次重大的調(diào)整，同時(shí)REITs在各國(guó)推廣的過(guò)程中也存在許多差別，但都沒(méi)有改變REITs作為房地產(chǎn)投資基金中一種方式的本質(zhì)。不過(guò)REITs與通常的房地產(chǎn)投資基金有明顯區(qū)別：REITs一般可以獲得一定的稅收讓利，但須要滿足一定的籌建條件等。
REITs代表著目前全世界房地產(chǎn)領(lǐng)域最先進(jìn)的生產(chǎn)力。房地產(chǎn)投資信托，是基于房地產(chǎn)行業(yè)細(xì)分的科學(xué)規(guī)律，隨著房地產(chǎn)六大環(huán)節(jié)（資本運(yùn)作、設(shè)計(jì)企劃、拆遷征地、建設(shè)施工、銷售租賃、物業(yè)服務(wù)）的分工合作，隨著政府執(zhí)政能力逐步加大，房地產(chǎn)行業(yè)的逐步規(guī)范而出現(xiàn)的。它可以最大限度的保證政府利益，并能有效的實(shí)現(xiàn)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)范，所以，強(qiáng)烈建議盡早在我國(guó)立法支持并推廣。
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通過(guò)REITs融資的優(yōu)勢(shì)
REITs除了資金來(lái)源廣泛,并且是以專業(yè)的人員進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資選擇及運(yùn)作管理，因而在可運(yùn)作的資金規(guī)范上、管理上及投資策略的擬定上都具有先天的優(yōu)勢(shì)。
對(duì)于投資者而言，REITs風(fēng)險(xiǎn)低，回報(bào)穩(wěn)定。首先，由于REITs通常是由專業(yè)的房地產(chǎn)公司發(fā)起并管理的，才能合理地選擇投資的項(xiàng)目，并能對(duì)其進(jìn)行科學(xué)的管理，所以，相對(duì)于我國(guó)的由信托投資公司發(fā)起的房地產(chǎn)信托而言，從經(jīng)營(yíng)管理上大增加了投資風(fēng)險(xiǎn)。其次，因?yàn)榛鸬囊?guī)模比較大，因此能廣泛投資于各種類型的房地產(chǎn)項(xiàng)目,因而分散了投資風(fēng)險(xiǎn)。最后，因?yàn)镽EITs投資于房地產(chǎn),可獲得穩(wěn)定的房租收入，有一筆持續(xù)穩(wěn)定的現(xiàn)金流，但是利潤(rùn)率也比較可觀。在英國(guó)，投資房地產(chǎn)的基金年平均利潤(rùn)率可達(dá)6.7%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于建行存款的利潤(rùn)，但是其風(fēng)險(xiǎn)卻要大于通常的股票。
對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，與債權(quán)融資相比，REITs是以股權(quán)方式的投資，不會(huì)降低企業(yè)的債權(quán)負(fù)擔(dān)。倘若從工行房貸，房地產(chǎn)企業(yè)要按欠款協(xié)議約定的還貸，財(cái)務(wù)壓力大,并且房地產(chǎn)企業(yè)也未能就這些短期內(nèi)回報(bào)低的項(xiàng)目向建行申請(qǐng)按揭；同時(shí)，因?yàn)镽EITs的分散投資策略，減少風(fēng)險(xiǎn)的投資原則，其在一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)的投資不會(huì)超過(guò)基金凈值的規(guī)定比列，因此房地產(chǎn)企業(yè)不失去對(duì)企業(yè)和項(xiàng)目的控制權(quán)和自經(jīng)營(yíng)權(quán)。
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REITs國(guó)際運(yùn)行模式的比較
房地產(chǎn)投資信托基金作為房地產(chǎn)企業(yè)一種創(chuàng)新的融資手段，首先形成于20世紀(jì)60年代的法國(guó)。20世紀(jì)60年代后期海外房產(chǎn)投資優(yōu)勢(shì)，英國(guó)、日本等發(fā)達(dá)國(guó)家就早已產(chǎn)生了初步成熟的房地產(chǎn)期貨化模式。步入20世紀(jì)80年代以后，房地產(chǎn)期貨化得到了迅猛發(fā)展，美國(guó)、加拿大等其他國(guó)家和地區(qū)也先后舉辦了期貨化業(yè)務(wù)。2003年,房地產(chǎn)投資信托開(kāi)始步入澳門房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)作，其資金管理采取外部管理方法。2005年6月，臺(tái)灣施行新政則容許房地產(chǎn)投資信托投資海外地產(chǎn)，并容許欠款不超過(guò)持有房地產(chǎn)價(jià)值的45％。
日本REITs的籌建主要由《證券投資法》和有關(guān)的稅法決定。REITs像其它金融產(chǎn)品一樣，必須符合美國(guó)1933年的《證券投資法》和各州的相關(guān)法律，而稅法則規(guī)定了REITs就能享受稅收讓利的一些主要條件，因而解釋為何了日本REITs在結(jié)構(gòu)、組織、投資范圍，利潤(rùn)分配等的發(fā)展就會(huì)圍繞著稅法的變更而展開(kāi)。2003年7月,臺(tái)灣期貨和證券事務(wù)監(jiān)察委員會(huì)（臺(tái)灣證監(jiān)會(huì)）施行了《房地產(chǎn)投資信托基金守則》，對(duì)REITs的籌建條件、組織結(jié)構(gòu)、從業(yè)人員資格，投資范圍、利潤(rùn)分配等方面做出了明晰的規(guī)定。臺(tái)灣在很大程度上借鑒了德國(guó)REITs的結(jié)構(gòu)，以信托計(jì)劃(或房地產(chǎn)地產(chǎn)公司)為投資實(shí)體，由房地產(chǎn)地產(chǎn)管理公司和信托管理人提供專業(yè)服務(wù)。
按《房地產(chǎn)投資信托基金守則》規(guī)定，臺(tái)灣REITs每年必須將不高于90％的凈收益以紅利方式分配給信托單位持有人。雖然日本、澳大利亞和其他歐洲國(guó)家對(duì)REITs的收入分配都有要求，并且這種國(guó)家對(duì)REITs的分配要求與稅收條款相聯(lián)系，尤其是德國(guó)的REITs發(fā)展基本上是稅收讓利驅(qū)動(dòng)，收入分配要求雖然是防止雙重課稅的須要。臺(tái)灣的《房地產(chǎn)投資信托基金守則》規(guī)定上市的REITs必須繳納地產(chǎn)稅，REITs面臨公司資本利得和地產(chǎn)稅的雙重課稅。臺(tái)灣采用的是比較慎重并且限制性較強(qiáng)的模式，不僅對(duì)結(jié)構(gòu)、投資目標(biāo)、收入分配等方面的規(guī)定外,《房地產(chǎn)投資信托基金守則》對(duì)REITs結(jié)構(gòu)中的各參與方的資格和責(zé)任等方面作了十分嚴(yán)格的規(guī)定。
可見(jiàn)，日本的REITs是一直圍繞著稅法來(lái)發(fā)展的,其REITs的起源有顯著的稅收讓利特點(diǎn);而臺(tái)灣對(duì)REITs的規(guī)范不是通過(guò)稅法中稅收讓利的杠桿而實(shí)現(xiàn)，而是通過(guò)專項(xiàng)的立法、修改投資、信托等有關(guān)法律或新建法令，對(duì)REITs的結(jié)構(gòu)、投資目標(biāo)、收入分配等方面制訂了硬性的規(guī)定,并沒(méi)有顯著的稅收讓利驅(qū)動(dòng)的特點(diǎn)，因此可以說(shuō)臺(tái)灣的REITs是發(fā)展是專項(xiàng)法規(guī)型，這些模式對(duì)控制REITs這類新產(chǎn)品的風(fēng)險(xiǎn)有積極的作用。日本的REITs的發(fā)展十分討好市場(chǎng)的要求，所以可以說(shuō)十分市場(chǎng)化，其REITs市場(chǎng)化造成的結(jié)構(gòu)變異也得益于比較成熟的市場(chǎng)化經(jīng)濟(jì)，以及其較成熟的金融體系；而因?yàn)镽EITs在臺(tái)灣的發(fā)展歷史較短，所以REITs的產(chǎn)生僅僅是在各個(gè)專項(xiàng)法規(guī)要求的規(guī)范框架內(nèi)，因此REITs在臺(tái)灣也沒(méi)有產(chǎn)生由市場(chǎng)環(huán)境所致的結(jié)構(gòu)上的變異。
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房地產(chǎn)投資信托發(fā)展意義
我國(guó)引入房地產(chǎn)投資信托基金有著極其重要的作用。
首先，引入房地產(chǎn)投資信托基金有利于建立中國(guó)房地產(chǎn)金融構(gòu)架。房地產(chǎn)信托投資基金在美國(guó)既參與房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)金融活動(dòng)，也參與二級(jí)市場(chǎng)活動(dòng)，是房地產(chǎn)金融發(fā)展的重要標(biāo)志，也是推動(dòng)房地產(chǎn)金融二級(jí)市場(chǎng)的重要手段。房地產(chǎn)信托投資基金直接把市場(chǎng)資金融通到房地產(chǎn)行業(yè)，是對(duì)以工行為手段的間接金融的極大補(bǔ)充。為此，推出房地產(chǎn)投資信托基金，將大大地提升房地產(chǎn)金融的完備性，是房地產(chǎn)金融邁向成熟的必然選擇。
其次，引入房地產(chǎn)投資信托基金有助于分散與減少系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，增強(qiáng)金融安全。從房地產(chǎn)金融的角度來(lái)看，引進(jìn)具有市場(chǎng)信用特點(diǎn)的房地產(chǎn)信托基金，將一定程度提升房地產(chǎn)金融當(dāng)期的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)化解能力，增強(qiáng)金融體系的安全性。
再度，引入房地產(chǎn)投資信托基金有助于疏通房地產(chǎn)資金循環(huán)的梗阻。房地產(chǎn)投資信托基金的引入，可以防止單一融通體系下交行相關(guān)新政對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的硬沖擊，緩解個(gè)別特定目的的新政對(duì)整個(gè)市場(chǎng)的整體沖擊力度，有助于減輕中國(guó)金融體系的錯(cuò)配矛盾。房地產(chǎn)的固有特點(diǎn)決定了房地產(chǎn)投資信托基金具有保值增值的功能，因而房地產(chǎn)投資的利潤(rùn)相對(duì)比較穩(wěn)定。
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REITs與國(guó)外通常意義上的房地產(chǎn)信托有很大的差異
第一，REITs是標(biāo)準(zhǔn)化可流通的金融產(chǎn)品，通常從上市或非上市公司競(jìng)購(gòu)地產(chǎn)資產(chǎn)包，且嚴(yán)格限制資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，較大部份利潤(rùn)來(lái)始于房地產(chǎn)房租收入、房地產(chǎn)抵押月息，才能在期貨交易所上市流通；目前國(guó)外的房地產(chǎn)信托計(jì)劃是有200份協(xié)議限制的集合非標(biāo)準(zhǔn)化金融產(chǎn)品，通常不涉及競(jìng)購(gòu)房地產(chǎn)資產(chǎn)包的行為，其利潤(rùn)視信托計(jì)劃的方案設(shè)置而定，目前尚無(wú)二級(jí)市場(chǎng)，不能在期貨交易所上市流通。
第二，REITs對(duì)投資者的回報(bào)須要把收入的大部份分配給投資者，例如日本、香港要求把所得收益的95%分配給投資者；國(guó)外的房地產(chǎn)信托計(jì)劃對(duì)投資者的回報(bào)為信托計(jì)劃方案中的合同回報(bào)，目前通常在3%-9%左右。
第三，REITs的運(yùn)作方法是：負(fù)責(zé)提供資金并成立資產(chǎn)管理公司或經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)進(jìn)行投資營(yíng)運(yùn)；國(guó)外的房地產(chǎn)信托計(jì)劃的運(yùn)作方法是：提供資金，監(jiān)管資金使用安全，或部份或局部參與項(xiàng)目公司運(yùn)作獲取回報(bào)。
第四，REITs的產(chǎn)品周期通常在8-10年，更重視房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)后，已竣工的房地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)；國(guó)外的房地產(chǎn)信托計(jì)劃產(chǎn)品周期較短，通常為1-3年。
第五，在日本，REITs是享有稅制讓利的一種工具：如信電匯益分配給受惠人的，REITS免除公司所得稅和資本利得稅，分紅后收益按適用稅率繳納所得稅。在臺(tái)灣，則須要承當(dāng)資本利得稅和農(nóng)地稅雙重稅收，而國(guó)外的房地產(chǎn)信托計(jì)劃目前沒(méi)有相關(guān)的稅制安排。
第六，國(guó)外的房地產(chǎn)信托概念較為籠統(tǒng)，可以是REITs模式，也可以是按揭信托、優(yōu)先選購(gòu)權(quán)信托、財(cái)產(chǎn)權(quán)信托、受益權(quán)出售信托等等。
其實(shí)，簡(jiǎn)單地講，REITs就是將投資大眾的資金，由專業(yè)投資機(jī)構(gòu)投資在商務(wù)辦公大廈、購(gòu)物中心、飯店、公共建設(shè)等商用建筑物，投資人不是直接收錢投資不動(dòng)產(chǎn)，而是取得獲益賬簿，酬勞以配息形式進(jìn)行，且REITs可以掛牌公開(kāi)交易，為此投資人還可以在公開(kāi)市場(chǎng)買賣，攫取資本利得。
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我國(guó)構(gòu)建REITs的發(fā)展新政建議
1、加快相關(guān)新政和法律法規(guī)制訂
房地產(chǎn)投資信托(REITs)作為一種新的房地產(chǎn)投資工具,是一個(gè)須要房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)相結(jié)合的市場(chǎng)配置資金的投資產(chǎn)品，須要構(gòu)建建立的法律體系，保證和維持整個(gè)市場(chǎng)的公正、公正、公開(kāi)和透明，從而推動(dòng)房地產(chǎn)投資信托業(yè)健康、理性地發(fā)展。要完善健全的法律體系，僅僅只施行單一的《信托法》、《投資基金法》是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。必須將法律擬定工作細(xì)化、完備化，要達(dá)到此目標(biāo)還必須配備一些其他的相關(guān)法規(guī)。首先應(yīng)進(jìn)一步建立《公司法》或制訂專門針對(duì)投資基金發(fā)展的《投資公司法》、《投資顧問(wèn)法》等法規(guī)。其次，還可制訂一些房地產(chǎn)投資信托基金的專項(xiàng)管理舉措，如對(duì)投資渠道、投資比列的限制等等。使我國(guó)的房地產(chǎn)投資信托基金從一開(kāi)始就以較規(guī)范的方式發(fā)展。另外，還需對(duì)目前的稅法進(jìn)行變革海外房產(chǎn)投資優(yōu)勢(shì)，防止雙重課稅問(wèn)題，為其發(fā)展創(chuàng)造良好的稅收環(huán)境。
2、加快房地產(chǎn)信托專門人才的培養(yǎng)
推進(jìn)、加強(qiáng)REITs的人才培養(yǎng)。發(fā)展REITs須要早日構(gòu)建起一支既精通業(yè)務(wù)、又了解房地產(chǎn)市場(chǎng)、熟悉業(yè)務(wù)運(yùn)作的專門管理人才隊(duì)伍。一個(gè)專業(yè)的房地產(chǎn)信托運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)或?qū)I(yè)人員一般有較強(qiáng)的房地產(chǎn)項(xiàng)目操作能力，對(duì)市場(chǎng)的味覺(jué)靈敏，能在恰當(dāng)?shù)臅r(shí)點(diǎn)對(duì)恰當(dāng)?shù)捻?xiàng)目進(jìn)行恰當(dāng)?shù)耐顿Y；同時(shí)這些專業(yè)機(jī)構(gòu)或?qū)I(yè)人員也是期貨市場(chǎng)上的分析家。加大房地產(chǎn)信托人才的培養(yǎng)，須要早日構(gòu)建起一支既精通信托業(yè)務(wù)、又了解房地產(chǎn)市場(chǎng)，熟悉業(yè)務(wù)運(yùn)作的專門管理人才隊(duì)伍。與此同時(shí)，還需積極推動(dòng)信托業(yè)務(wù)所必不可少的律師、會(huì)計(jì)師、審計(jì)師、資產(chǎn)評(píng)估師等服務(wù)型人才的隊(duì)伍建設(shè)。
3、防范運(yùn)作中的道德風(fēng)險(xiǎn)
從英國(guó)的房地產(chǎn)投資信托運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，其經(jīng)營(yíng)與管理由受托人委員會(huì)或監(jiān)事會(huì)負(fù)責(zé)。受托人委員會(huì)或監(jiān)事會(huì)一般由三名以上受托人或監(jiān)事組成，其中大多數(shù)受托人必須是“獨(dú)立”的。借鑒國(guó)外經(jīng)驗(yàn)，我國(guó)可以考慮在舉辦房地產(chǎn)投資信托業(yè)務(wù)的信托公司中構(gòu)建類似的受托人委員會(huì)，負(fù)責(zé)制訂位地產(chǎn)信托的業(yè)務(wù)發(fā)展計(jì)劃，但是要求受托人與投資顧問(wèn)和相關(guān)的房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有利益關(guān)系，還要?jiǎng)?chuàng)造一種環(huán)境或制度，盡可能使投資者的利益與管理者的利益相一致，對(duì)REITs的發(fā)展就變得十分關(guān)鍵。另外，有限合伙方式能較好地解決約束和激勵(lì)的問(wèn)題，管理者承當(dāng)?shù)臒o(wú)限責(zé)任以及管理者的業(yè)績(jī)回報(bào)制度，能將管理者和投資者的風(fēng)險(xiǎn)及利益有效地捆綁在一起，激勵(lì)管理者努力管理好各項(xiàng)投資以實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化，最大限度地防范風(fēng)險(xiǎn)。
4、建立信托企業(yè)信用制度
構(gòu)建信托企業(yè)信用制度，以建立的法律體系推動(dòng)信托市場(chǎng)的誠(chéng)信，保證信托市場(chǎng)的健康發(fā)展。構(gòu)建信托企業(yè)征信體制，界定信托企業(yè)信息類型，實(shí)現(xiàn)征信數(shù)據(jù)的開(kāi)放；發(fā)展信用中介機(jī)構(gòu)；構(gòu)建標(biāo)準(zhǔn)化的信托企業(yè)征信數(shù)據(jù)庫(kù)；構(gòu)建完善失信懲罰制度；規(guī)范發(fā)展信用評(píng)級(jí)行業(yè)；大力發(fā)展信托企業(yè)信用管理教育。
5、健全信息披露制度
有的信托公司將募集資金投入關(guān)聯(lián)方、并由關(guān)聯(lián)公司進(jìn)行擔(dān)保，但信托協(xié)議中對(duì)此沒(méi)有闡明，使投資者身處風(fēng)險(xiǎn)隱患而不知情。信托投資公司應(yīng)真實(shí)、準(zhǔn)確、及時(shí)、完整地披露信息，包括經(jīng)審計(jì)的中報(bào)和重大風(fēng)波臨時(shí)報(bào)告等，在季報(bào)中披露各種風(fēng)險(xiǎn)和風(fēng)險(xiǎn)管理情況及公司整治信息，并在會(huì)計(jì)附注中披露關(guān)聯(lián)交易的總額及重大關(guān)聯(lián)交易的情況等。
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