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Cordy Jin

For Rent

澳洲房產租賃&報稅，你要知道的這些事！

Cordy

在美國房子付款交割不就OK了么？

不！

交割后也有兩項更重的是事情亟需處理，

并且，這兩件事處理的是否得當

直接關系到投資的勝敗

··· ···

海外人士在美國房子投資早就不是新鮮事兒了，簽約，首付，尾款&貸款，交割一系列事宜代辦完畢澳大利亞房產，海外房產塵埃落定，從此你就弄成了一個外頭有房的人！

但是，交割并不是投資的結束，交割后也有兩項更重的是事情亟需處理，并且，毫不夸裝的說，這兩件事處理的是否得當直接關系到投資的勝敗，他們就是——出租&報稅。

我在美國

賣房屋

出租

在這部份，投資者還要考慮的問題有兩個

1. 找誰租賃 2. 以如何的方式租賃

1. 找誰租賃

澳洲買房后可以自己租賃，也可以找當地正規的租賃管理公司租賃。

兩者的差異，最顯而易見的是成本。

自己租賃自然沒有額外的成本；而租賃管理公司會繳交管理費， 通常為協議時限內形成總房租的5%-6%. 舉例，在澳大利亞，公寓的平均租售比在5%左右，也就是說， 一套60萬的四房公寓，每年形成3萬澳幣的房租。如果交由管理公司租賃， 這三萬中的&1500-1800（3萬的5%-6%）需要做為管理費還給管理公司。

如果業主人長居在法國本地， 也不是哪些大忙人，自己租賃自然是經濟實惠。但，大多數境外投資客不具備這兩個條件。房屋租賃過程中， 可能形成租客破壞燈具，拖欠租金，辦party被同事投訴， 合約未到期就走掉各種各樣的問題。身在國外的業主們難以及時親自處理這種問題，委托給租賃公司，無疑愈發省心省力。

總結

自己租賃費心費時但省錢；委托管理公司租賃劃不來但省心省力。

2. 以如何的方式租賃

澳洲房產的租賃方式主要有兩種：長租和短租。

· 長期，顧名思義，是期限較長，更加穩定的租賃方式。通常租期為一年或一年以上。長租公寓的租售比一般在5%左右，也就是說，如果依照長租方式租賃，房子的年房租乘以樓市一般在5%左右。

· 短租，也可以稱之為日租，類同于國外旅館的概念。短租房的房租利潤高，好地段的公寓每位夜晚租到一百多澳幣是正常的，如果趕上周末集中的中旬，或者有紀念活動的中旬，一間四房公寓并且可以租到400-500澳幣一個晚上。當然短租的是非常消耗人力的，房東自己管理太難，通常都由租賃管理公司，或者酒店管理公司管理，短租的管理費也低于正常標準，上文提及的5%-6%是針對長租的，短租的管理費則高達20%，甚至更多。

總結

1. 長租的房租收入比較穩定；短租有機會榮獲比短租更高的房租收益，高峰時節，短租的月房租有或許是長租的翻番，但受淡旺季的影響，租金不穩定。

2.短租對地段，交通，景觀的要求極高，因此澳大利亞房產，并不是隨意哪些房屋都可以短租。

我在美國

賣房屋

報稅

首先要說明一點：

海外人士在美國訂購投資房

產生的利潤還要收稅。

很多投資者雖然持有美國的投資房多年，但從來沒有交過稅，并不是不需要，而是自己沒有報送，實則屬于避稅行為。

1. 稅率：

合理合法的狀況下，海外人士投資房產形成的回報，需要根據32.5%（起）的比列收稅，這數字著實不低！但也僅僅看著駭人，其實幾乎沒有人真的根據這個比列收稅，原因在于日本奇特的“負扣稅”體系。這個話題值得我們單獨開一篇文章具體討論，這里先給你們一些基本概念。

2. 負扣稅

指的是房子做為投資品，在營運過程中形成的開支，可以作為投資費用在總利潤中除以，從而減少繳稅額，甚至導致帳面上的巨虧而完全不需要收稅。舉例，一套60萬的房產，年房租利潤3萬澳幣。每年的中行年息+物業費+市政費+房東為了處理房屋相關事宜形成的旅費+房屋攤銷+…= 31000，那么這套投資房在帳面上出現巨虧完全不需要收稅。

這里我們要指出的是“賬面”上，而非實際巨虧。因為有一些數字十分大的開支分并非實際開支，比如：折舊。今天不展開討論。

總結

房產投資并非一勞永逸，購房者在選擇房產的時侯就該提早預估房租和收稅，已作出更好的投資選擇。

—END—

Cordy Jin

H&T Group

華信地產投資經理

原新東方雅思英語教師

后借助WHV獨自來到加拿大加入華信地產

2018年團隊top sales銷售精英獲得者

現任H&T Group投資經理并管理自己的團隊