更新時間:2023-09-16 10:06:37作者:佚名
Cordy Jin
For Rent
Cordy
在美國房子付款交割不就OK了么?
不!
交割后也有兩項更重的是事情亟需處理,
并且,這兩件事處理的是否得當
直接關系到投資的勝敗
··· ···
海外人士在美國房子投資早就不是新鮮事兒了,簽約,首付,尾款&貸款,交割一系列事宜代辦完畢澳大利亞房產,海外房產塵埃落定,從此你就弄成了一個外頭有房的人!
但是,交割并不是投資的結束,交割后也有兩項更重的是事情亟需處理,并且,毫不夸裝的說,這兩件事處理的是否得當直接關系到投資的勝敗,他們就是——出租&報稅。
我在美國
賣房屋
出租
在這部份,投資者還要考慮的問題有兩個
1. 找誰租賃 2. 以如何的方式租賃
1. 找誰租賃
澳洲買房后可以自己租賃,也可以找當地正規的租賃管理公司租賃。
兩者的差異,最顯而易見的是成本。
自己租賃自然沒有額外的成本;而租賃管理公司會繳交管理費, 通常為協議時限內形成總房租的5%-6%. 舉例,在澳大利亞,公寓的平均租售比在5%左右,也就是說, 一套60萬的四房公寓,每年形成3萬澳幣的房租。如果交由管理公司租賃, 這三萬中的&1500-1800(3萬的5%-6%)需要做為管理費還給管理公司。
如果業主人長居在法國本地, 也不是哪些大忙人,自己租賃自然是經濟實惠。但,大多數境外投資客不具備這兩個條件。房屋租賃過程中, 可能形成租客破壞燈具,拖欠租金,辦party被同事投訴, 合約未到期就走掉各種各樣的問題。身在國外的業主們難以及時親自處理這種問題,委托給租賃公司,無疑愈發省心省力。
總結
自己租賃費心費時但省錢;委托管理公司租賃劃不來但省心省力。
2. 以如何的方式租賃
澳洲房產的租賃方式主要有兩種:長租和短租。
· 長期,顧名思義,是期限較長,更加穩定的租賃方式。通常租期為一年或一年以上。長租公寓的租售比一般在5%左右,也就是說,如果依照長租方式租賃,房子的年房租乘以樓市一般在5%左右。
· 短租,也可以稱之為日租,類同于國外旅館的概念。短租房的房租利潤高,好地段的公寓每位夜晚租到一百多澳幣是正常的,如果趕上周末集中的中旬,或者有紀念活動的中旬,一間四房公寓并且可以租到400-500澳幣一個晚上。當然短租的是非常消耗人力的,房東自己管理太難,通常都由租賃管理公司,或者酒店管理公司管理,短租的管理費也低于正常標準,上文提及的5%-6%是針對長租的,短租的管理費則高達20%,甚至更多。
總結
1. 長租的房租收入比較穩定;短租有機會榮獲比短租更高的房租收益,高峰時節,短租的月房租有或許是長租的翻番,但受淡旺季的影響,租金不穩定。
2.短租對地段,交通,景觀的要求極高,因此澳大利亞房產,并不是隨意哪些房屋都可以短租。
我在美國
賣房屋
報稅
首先要說明一點:
海外人士在美國訂購投資房
產生的利潤還要收稅。
很多投資者雖然持有美國的投資房多年,但從來沒有交過稅,并不是不需要,而是自己沒有報送,實則屬于避稅行為。
1. 稅率:
合理合法的狀況下,海外人士投資房產形成的回報,需要根據32.5%(起)的比列收稅,這數字著實不低!但也僅僅看著駭人,其實幾乎沒有人真的根據這個比列收稅,原因在于日本奇特的“負扣稅”體系。這個話題值得我們單獨開一篇文章具體討論,這里先給你們一些基本概念。
2. 負扣稅
指的是房子做為投資品,在營運過程中形成的開支,可以作為投資費用在總利潤中除以,從而減少繳稅額,甚至導致帳面上的巨虧而完全不需要收稅。舉例,一套60萬的房產,年房租利潤3萬澳幣。每年的中行年息+物業費+市政費+房東為了處理房屋相關事宜形成的旅費+房屋攤銷+…= 31000,那么這套投資房在帳面上出現巨虧完全不需要收稅。
這里我們要指出的是“賬面”上,而非實際巨虧。因為有一些數字十分大的開支分并非實際開支,比如:折舊。今天不展開討論。
總結
房產投資并非一勞永逸,購房者在選擇房產的時侯就該提早預估房租和收稅,已作出更好的投資選擇。
—END—
Cordy Jin
H&T Group
華信地產投資經理
原新東方雅思英語教師
后借助WHV獨自來到加拿大加入華信地產
2018年團隊top sales銷售精英獲得者
現任H&T Group投資經理并管理自己的團隊