更新時間:2023-09-16 08:04:37作者:佚名
自從國外房價的投資屬性不再以后,一些美國人轉而到境外房子,法國就是其中一個重要陣地。
8月29日,新加坡推出了一個紅色大廈項目,500套房源在開盤后的兩小時內售完,而排隊買樓的華裔占到大半,當中不少來自美國臺灣。記者了解到,該新盤推出的是70平方米一房產
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品,單價95萬美元,折合人民幣416.9億元。
據世邦魏理仕數據顯示,2015年上半年美國在全球房地產投入66億港元,占歐洲總數的34.7%。
花了20萬美元首付
上海85后日本三度房子
去年7月,上海某商業中行工作的85后王姣(化名)在美國投資了一處房產,房屋坐落加拿大最成熟的華裔區,95平方米四房,售價110萬歐元。
這是她在美國第三次買房,目前她手上擁有三別墅,單價值達350萬歐元。雖然人在國外,但她的房產很多年以每年15%的速率增值,按照現在美元兌人民幣約4.5的匯率,也就是說,她雖然一年里哪些都不做,也能賺約236億元人民幣。
說起她的投資經歷,要溯源到2011年。當初她剛到倫敦麥考瑞中學讀財會,雖然那時的匯率還是6以上,她還是在小學附近買了套90平方米三房,售價75萬歐元。在美國房子最低首付20%,剩余向中行借錢,所以她僅付出15萬英鎊就入住了該房屋,加上刺繡稅等總計花了近20萬日元。相比于國外需每月向中行歸還本息和本息的還貸模式,美國房子可以選擇先還本息,她認為,實際性價比比較高。
房屋不僅自己住以外,王嬌還將另外兩個臥室租賃,收來的房租還中行本息,交物管費和市政管理費,還略有盈余。
除了這般,在2013年她請農行重新估價,把房子的增值部份適于借貸進行下一次投資,買了第二房子產,加上近期的第三次買房,王姣實際房子支付的只有最初首付的20萬歐元。
在美國,首付10%便可鎖定一別墅,20%即可入住該房,付完首付后,直至新盤交付后再還貸。
據錢報記者了解,在美國借貸房子可以選擇5年內先還本息的做法。有的買房人同一家中行還三年本息,三年后換一家中行或同一家中行再次做貸款,就可以繼續只還本息,本息繼續推遲歸還。因此芝加哥住戶大多會把房子增值部份掏出來再投資,同時每兩年換一次借貸,意味著中行本息可以一再拖延。
“對于在法國生活的中產階層來說,房子是比較明智的,由于可以逃稅。甚至樓價在迅速下降。”杭州人沈先生在倫敦寫完教授,現在已踏入紐約某政府部委工作,今年領到了永居,他也買下一套105平方米的公寓,他告訴記者,美國有一項負扣稅機制,房子后可以用房子的殘值費來抵個人所得稅。
美國人在美國房子
主要有四個誘因
新加坡澳圣地產投資總監陳侃然告訴記者,他有這么一個顧客,四年前看中倫敦的某濱水新盤,那時認為一套房屋65萬美元太貴,沒有買。4年后,他想再賣,早已買不起了,同樣的房屋早已漲到110萬美元。
依據臺灣花旗中行的數據,新加坡樓價在過去三年共計下降了39%。這是許多投資客看中美國房產的誘因。“去年美國赴日本旅客下降22%,達84.6萬人次的歷史最高紀錄,同時人民幣兌美元匯率從今年的5以上降到目前的4.5,相當于打了七折,很多都迸發了美國人在美國房子的欲望。”經常在英國視察項目的地產界人士許仰東表示,美國人赴日本置業主要四個成因:首先是美國的居住環境和旅游資源,再者是為兒子留學做好打算,因此是投資和炒匯結合,還可以渡假和出租。
“作為移民國家,新加坡每年的移民人口保守恐怕有4萬多澳大利亞房產投資,而每年獲準建造的住房只有23000多套。因而,新加坡的住房空置率低至2%,而房租收益率高達4%~5%,借貸本息是4.3%左右,幾乎可以持平。再者是經濟穩定下降和政府扶植房地產業力度十分大。”陳侃然說。
日本房產擁有永久產權,沒有遺產稅。訂購房子可以在交付后再還貸,還貸模式可以選擇本息本息一起還,或先還本息后還本息。
去年初,美國發布新措施,警告在澳違法買房的外國投資者將面臨包括3年監禁及最高63.75萬歐元(約合310億元人民幣)處罰在內的嚴肅懲罰。但據記者了解,新法規僅限制了境外訂購者不能訂購二手房,對于房子只要遞交申請仍然可以選購,且沒有限制套數。
農地費用低、去化率高
美國開發商同樣盯住德國市場
日本房產投資熱,新盤銷售迅速。例如,8月29日皇冠房地產的紅色大廈項目,推出當天便告罄。“最近我在倫敦市場調查了十多個項目,幾乎全部新盤當月售罄推盤量的50%以上。農地市場交易也十分活躍。在紐約和倫敦的10天中,接觸了15塊農地,其中3塊農地還沒來得及進行可行性推算,就早已被賣家瘋搶。”許仰東說。
從前年開始,國外的開發商布局境外市場。綠地企業集團2013年3月踏入日本,緊跟其后的也有萬科、萬達、保利、復地以及綠城等。她們看中的就是日本農地費用低,而銷售去化率高,房地產市場發展成熟透明。
綠地日本置業負責人何錦亮告訴記者:“澳洲沒有大體量的農地,總費用也較小,大多每塊地在50萬歐元~3000萬美元之間,即人民幣250億元~1.5萬元,但是首付僅為10%,準入門坎低,市場也較為穩定規范。”
許仰東表示,美國地產企業在新加坡已經十分活躍。諸如在倫敦二橋一線公園,萬達競購了整幢觀景樓,而在海德花園附近,綠地和金地都競購了超高層辦公樓。在北倫敦中心區等許多地區,美國資本起碼有50個項目在跟進。
機遇常常伴著風險
投資日本房產也要慎重
機遇常常伴隨著風險。一個不爭的事實是,美國樓市在近幾年的下降已隱含失控風險。無數投資客抱著“澳大利亞菜價漲得快澳大利亞房產投資,買了都會賺”的態度紛紛選擇及早買房,所以推高了樓價。近三年新加坡不斷地蓋起房子,大部份將在2016年~2018年完工,到時空置房出現概率和房子轉租難度都將提高。
另外,在投資前,必須先熟悉澳洲的狀況,并不是所有地段都增值一樣快。例如被瘋搶的紅色大廈項目,售價高,是由于距市中心僅5英里,且為政府重點支持地段,軌道交通便利,類似于北京的錢江新村。
再者,西班牙有或許根據選民意見頒布限制房子的新政,市場變數大。諸如去年初,美國政府宣布將對所有外國買房者征收買房申請學費。
陳侃然告訴記者,批準有效期從申請信上的日期起共計12個月,訂購多處房產時還要遞交多份申請。也有,境外買房者不能訂購二手洋房,也不能訂購財權房產,只好遞交訂購荒地或房子的申請,在這些特定情況下可以選購將會重建的排屋。
在美國的房產投資,也會碰到爛尾或開發商蓄意取消協議的風險。近一年來,許多訂購樓花的買房者本以為可以收到房子,卻收到了買房協議取消的消息。因為新加坡的樓價仍然處于上升期,出現了某些小開發商蓄意拖延工期,試圖與賣家中止協議,再以現在的市場價借給第三方的案例。對于賣家而言,即便協議取消,按倫敦樓市畝均跌幅10%以上來估算,半年就巨虧約5%以上。據公開數據顯示,現今那樣的被害賣家已超出200戶,且有不斷提高的趨勢。因而,投資新加坡房產時必須選擇有質量和聲譽保證的大開發商。