更新時間：2023-01-08 11:03:17作者：佚名
這是“武漢房姐”帶你賺錢的第三年，已經帶領10000+人資產破千萬，22次成功判斷各城市樓市波動，關注武漢房姐，成為最會買房的人。
提問：【新人首問】智慧的房姐好，想請教1如何讓我的房產有最大價值，以獲得資金。目標：二線城市。2蔡甸的凱德悅湖現在賣合適么？我的情況1門頭溝三居：貸120萬純公積金，原194萬現325萬，租金4000，夫妻共有2房山一居：經適房，貸款無，原26萬現172萬（經適轉商稅費12萬）租金2600，房本公婆共有3中法生態城凱德悅湖87平：貸款無，去年5月得房本，原55萬現80萬，毛坯空置，夫妻共有（跟朋友合買，所有均平分）4聯投漢口郡88平：貸款無，馬上得房本，原74萬現95萬，租金1600，夫妻共有。老公消費貸24萬，我10萬。賬面子彈15萬。信用卡4張總授信25萬。兩人京籍。我剛開始上長沙社保
回答：這幾套房產，都不屬于優質資產。1.門頭溝山地面積達到98.5%，是北京山地比例最高的區。地勢高，平原少，再加上永定河分割了門頭溝和市區的聯系，沒人沒錢又沒產業，最好的買入時間點是地鐵通車之前。現在屬于利好出盡，長遠看跑不贏大勢。如果生活半徑在附近可以保留自住，如果考慮未來漲幅，建議出手置換。2.房山也是同理，但是比門頭溝略好一些，繼續持有還是出手建議說說具體樓盤再做判斷。北京目前比較推薦朝陽，核心區被低估的板塊很多，可以考慮置換到朝陽。3.蔡甸和漢口北都屬于武漢的遠郊區，漢口北相對好一些，有長江新城可以期待。蔡甸只能依靠漢陽的人口溢出，但是漢陽目前還是武漢三鎮中發展最弱的區域。如果有武漢的房票，建議置換到三環內主城區，長沙社保可以繼續交，現在還沒有到出場的時間。
提問：房姐你好，再過一年就北京五年社保了，想問下北京共有產權房，經濟適用房，商住房可以考慮么，預算有限，
回答：經適房>共有產權>商住房經適房稅高，只適合全款抵押買入。共有產權，杠桿和流動性非常弱，并非投資優選，僅適合自住。商住不考慮，大家都等著解套呢
提問：美麗的房姐,來你這里兩個月了，新人首問，坐標昆明市，手上有三套房，一套在昆明（2011年購入,130平米，有27萬貸款），一套為經適房（2017年購入，65平米全款），一套在昆明轄區安寧市（2013年購入，82平米，有17萬貸款）。現在想在昆明再買一套改善住房，家里主要的幾點要求排序如下:第一為小孩上學（兩孩子，都三歲以下），第二是交通方便（地鐵口），第三是小區商業，第四位是小區物業要好。我個人想法是賣掉安寧的房子，把昆明的貸款還了作為首套購房。但是現在賣房有點晚且不好賣，經適房又賣不了，收上只有20萬，請問我的想法合理嗎，你覺得怎么操作最合理呢，買哪個樓盤最合適，現在是好時機嗎？非常感謝！
回答：你好，安寧的房子建議出手裂變，現在不是賣房的最佳時機，是買房的最佳時機。考慮自住 學區和升值空間，更推薦巫家壩板塊。年底很多降價盤，現在可以開始淘筍，有性價比高的先交定金拿下，你的房子留著慢慢賣，把賣房科技樹用上。最好的方案是把貸款房的尾款結清，JLH騰出sfsd買入，全款房做抵押融資。
提問：請問房姐，1，去年用父母名字16750元買的帶精裝修85平米漢陽濱江萬福國際，貸款50萬，明年上半年交付，是做截斷抵押再入一套，還是直接出手的好？我自己還有房票！2，用父母的名字去年初在蔡甸4號線地鐵口還入了一套，8660帶精裝修20幾層看后官湖108平米的房子，貸款40萬，明年上半年交付，是截斷抵押還是出手？3，今年洪山正商入的洋房是放幾年后再出手的好啊？父母還有套全款小房子，這幾套，留哪套我自己住，怎么優化配置？4，另外想轉戰到上海九亭投資，思路是否正確？
回答：1.萬福，蔡甸，正商都是剛入手的新盤，出手沒有利潤，至少要等下一個漲幅來了之后再出手。2.父母的全款小房，沒杠桿，占房票，如果未來潛力一般，現在可以考慮出手。蔡甸后期可以考慮出手。正商自住。3.主場在武漢，就深耕武漢，趁著橫盤期優化資產。主場在上海，可以淘淘九亭筍盤。
提問：美麗房姐：本人名下兩套房，保利華都148平，12年買入；還有一套樓齡20年位于廣埠屯的老房子已出售，還未過戶，買方正辦理貸款審批中。另以母親及小孩名字分別買入東原啟城1期和4期兩套房。母親70歲，她名下那套因無法接力貸全款買入，已辦產證。小孩在上海工作，2年半以后才有購房資格，為不影響他的首套房貸，也是全款買，但以保利華都房子抵押做了經營貸！因小孩2年半后才能在上海買房，請問老房所售房款近300是備著待上海買房，還是以我的二套資格入手一套低價潛力盤同時留一部分存款呢？二套資格買網紅盤很難，老人票開發出來的剛需又不能貸款，找人代持又不放心，淘筍也不容易，真不知道如何安排好哦！請房姐指點迷津為盼！
回答：1.直接開發上海房票，用你的二套資格全款抵押買入。2.把保利華都尾款還清之后，過戶給老人，騰出你的2張房票。武漢入手2套低價潛力盤。或者用老人票搶剛需新盤，找點關系，或者花點錢找開發商更名，用你的二套資格貸款買。3.深圳破限購買一套。感謝付費！
提問：親愛的房姐：坐標西安，1??直系親屬間能不能買賣房產？2??想做對敲，應該怎么操作？3??我看您文章中提到 同姓，戶口本，名字兩字重復都不行。在西安是不是都適用？4??現在出了政策，就是直系贈予那個，應該怎么解讀？
回答：直系親屬買賣無法貸款，武漢可以找銀行內部關系，西安市場不太清楚，建議問問當地中介能否操作。直系親屬贈與一直不收個稅，但是再次賣出不滿五唯一需繳納20%個稅。
提問：新人首問：家庭在武漢有兩套房，一套積玉橋大戶型自住，無貸，一套徐東萬科朗苑一居室，有商貸60，若出手可獲80。此外現有150w，準備把父母戶口遷入做接力貸，給父母買房自住兼解決學區（娃一歲）。是否應該賣出萬科換房？現有兩個思路：1,在關山大道買自住兼學區房給父母住，2,在關山大道買非學區大戶型自住＋學區小戶型，3，在武漢其他位置買小戶型學區房＋非學區自住。請房姐指點。
回答：萬科朗苑可出手，裂變2套。如果對學區要求不高，建議方案2。如果對學區要求高，建議買牛小的學區小戶型掛名額長沙經濟適用房，再入一套關山大道大戶型自住加投資。
提問：親愛的房姐，到現在還沒弄明白限購區和不限購區的區別。為什么說清能正榮府現在是不限購區，有可能劃入限購區，如果劃入限購區了，就意味著那塊屬于主城區了嗎，那戶口呢，就是主城區的戶口了嗎
回答：清能現在不限購，但是將來可能會項目，政策都是不斷調整的。比如地鐵時代云上城，之前不限購，現在限購了，但是依然是遠城區。
提問：【新人首問】美麗睿智的房姐，坐標成都，現有成都高新區兩套住宅（自住一套，出租一套）一套公寓（出租）彭州一套，四樓無電梯，媽媽住，現在子彈270，公積金46，想要投資房產，長線持有，彭州屬于大成都范圍，開車在半小時左右，南部新城碧桂園的房子可以買嗎，現有洋房一套，一樓，無花園，144平，總價93，不含稅。精裝洋房價格比這個要貴2000。急，我交了2萬誠意金，現在在糾結買不買，另外，投資房產的話，成都天府新區好還是重慶好。第三，我之前的房產是否可以做抵押貸，謝謝房姐這么晚還看我的問題，非常感謝
回答：你好，成都投資不建議入手遠郊區，目前的投資策略是買城鄉結合部和產業園區的低價盤。洋房適合自住，但是投資回報率不如高層產品。天府新區價格已經透支，目前單價2萬以上，從規劃到落地再到人口導入 板塊成熟，至少需要3-5年時間。我們不為概念買單。之前的2套住宅，如果是全款，可以操作抵押融資。成都也是很適合投資的城市，主場在成都建議多開發幾張房票淘筍。主場淘筍有優勢。成都投資推薦 大豐，天回，書房，犀浦。房票用完再考慮重慶。
提問：新人首問：房姐，還是我，保利公園九里三期80平兩房可以賣多少錢，怎樣能快速賣出。子彈100，深圳寶安沙井或福永有沒有性價比高的兩房可推薦上車
回答：賣房的幾個基本共通原則： 1.掛盡可能多的中介，從你知道的大中介，再到環繞片區，小區的精耕中介，包括一些零散的個人中介，老司機，串串。 最好有2-3個不同的價格，在不同的中介做實驗。 2.視情況捯飭一下房子，用心拍一組照片（廣角鏡頭），把優點好好理一遍做成文案，話術。 3.中介可以先放出話，成交私下有紅包。 根據反應再篩一遍，找到靠譜的中介，維持日常打賞，讓中介理解你的誠意。大頭紅包在成交。 這里注意，一定不能告訴大中介，你要急賣。 4.盡量集中一個時間約看，再找朋友托看。看房時候你在，觀察看房人。 5.如果同小區有朋友，可以掛一個相對高價幫你托高。子彈100不建議買深圳了，多關注下其他幾個一線城市
提問：房姐您好，坐標東莞虎門鎮，子彈160（父母可以支持子彈30），早兩年錯過了上車機會。現在二胎了，大孩幼兒園中班了，開始為房愁起來了，sfsd,太太有社保三年了，不受限購影響。因夫妻兩是經營電商生意，收入不穩定。本人廣東省農村戶口，想落戶虎門，買一套房安居下來。想咨詢以下三個問題 1.買二手房還是新房（地段好次新房1.5萬~2.5，新房精裝修交付2.5w～2.7w） 2.虎門屬鎮級行政單位，這個區域發展前景如何?回不去的農村。 3.普通個體戶，如何提高流水。
回答：你好，虎門自住可以入手一套，次新即可，新盤溢價太多。虎門未來潛力一般。子彈200左右，首選深圳，次選東莞松山湖和鳳崗區域。個體戶可以自己養流水，精華主題里有文章，可以查閱。如果比較著急，有可以試試J流水。
提問：姐，計劃在重慶和沈陽分別買一套，重慶首付預算40-50，沈陽首付預算30-40，麻煩分別推薦下次新盤，好嗎？感謝
回答：重慶關注真內環，兩江四岸地鐵沿線，單價1.5左右次新盤。關注國際社區，彈子石地鐵沿線，和黃御峰沈陽沿著沈北地鐵和學區淘單價8000以內的盤，需要淘筍。
提問：房姐您好，有老人房票，問了好幾個盤都不能做接力貸，開發商不接受是不是硬性條件買不了還是可以搶到房源找銀行做，另外一個是光谷東的二手房能做接力貸嗎？謝謝房姐了。
回答：你好，新盤能不能做接力貸，要看樓盤對接的銀行。目前僅有農行，招商，中信，浦發等銀行支持接力貸。二手房找以上銀行都可以做接力貸。
提問：房姐您好，改善住房，白沙洲有哪些性價比高的樓盤？
回答：你好，白沙洲新盤只能看看正商和東原的尾盤，如果都賣完了只能淘淘二手。地鐵沿線幾個大品牌樓盤都可以淘一淘，保利上城，復地悅城，佳兆業，萬科，清能等，單價1.5左右可入。
提問：美麗智慧的房姐好!最近定了一套朗詩里程九樓85平的房子，136萬，不滿二。小中介，2個點中介費，中介告訴我可以幫我省稅，說是假如省了40000，就從中扣除6000左右的手續費，然后從剩下的34000中付一半給中介作為報酬，等于說最終我會省17000。請問房姐中介省稅都是這樣的操作流程嗎？另外，我這個房子買的怎么樣？
回答：1.這房子買的不貴長沙經濟適用房，市場價2.稅費不是這樣玩的，中介在跟你玩數字游戲，你讓他拿他還拿的操作費用就行，應該幫你省下來的費用，讓他別打這筆費用主意。中介費2個點，本來就不便宜，還在想在低進上撈一筆，讓他滾蛋。不行就換中介。
樓市注定只有20%的人能賺錢，而我們可以成為這20%，選擇大于努力！很多人在評論區給我留言提問，抱歉因為精力有限，無法一對一指導。
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