園區湖西板塊二手房成交數據大揭秘
更新時間：2024-11-12 10:04:37作者：佚名
最近在整理二手房的成交數據，主要是貝殼和我愛我家。數據都是真實的。我先寫一篇關于公園湖西部分的文章。如果您對湖西二手房不熟悉，可以先看看這篇文章。
蘇州樓市20年——湖西時代
以下為正文：
湖西一般指公園最早一期的8平方公里。范圍圖大致如下，長泰高速-金雞湖以東區域。
上面關于湖西二手房小區的文章應該考慮得比較詳細，所以本文就不介紹了。可以按照學區來劃分，可以分為如下圖。
其中，去年最受歡迎的是天域東區、天域西區、湖左岸、中銀皇冠等金雞湖一線沿線改善型社區。相反，東環地區的華庭園、歸都花園、東方花園等小區，已經逐漸成為“古城”，人氣越來越低。
下面按上圖順序簡單分析一下目前各社區的大概交易狀況：
01.星港小學、星港中學
雙星港學區共有三個社區。貴都花園和華庭園這兩個小區的成交量很低。
1.華庭園
首先說一下華庭園。由于小區住戶數量較少，掛牌房屋也很少。交易量低是正常現象。早年，這個小區是供電局的福利房。是園區內少有的公務員社區。目前社區的質量其實還不錯。加之以低密度、大戶型為主，被認為是湖西較適合自住的社區。
2. 赤道花園
與華亭花園相比，貴都花園就更慘了。以前印象城流行的時候，很多人一定都有過坐地鐵到中央公園，然后經過赤道花園到達印象城的經歷。
位置上，貴都花園比華庭園稍好一點，就在地鐵中央公園站。旁邊有印象城、赤道鄰里中心，距離公園早年的地標海關大樓也很近。
但這樣的歸都花園就是賣不出去。和古城里的一些老字號商業樓一樣（沒錯，你就是寶石御景園），占據著絕佳的地理位置。如果每年看的話，只完成了一筆交易。位數。
如上圖所示，近四年的平均成交價格數據很少。 2020年全年，貝殼、我愛我家暫無成交數據。無論成交量還是成交價格，都與馬路對面的欣欣花園存在巨大差距。或許，這就是市場對星海、星港學區的定價。
3.城市花園西區
城市花園西區的建筑其實比東區的要新很多。這是因為當時城市花園地塊并不靠近金雞湖，然后又被中央公園包圍。誰靠近誰就是主流，所以貴都和城市西區是當時的熱點。
結果。 。 。學區差異也是如此。城市花園西區雖然樓盤較新，但成交均價仍低于城市花園東區。價格相差2-3K/㎡左右。
城西區雖然有電梯房，但整體人氣一般，比貴都花園稍好一些。
這三個社區的交易價格非常有趣。每當你覺得他們不好的時候，他們就會跳起來。當你覺得他們好的時候，他們基本上又會跳下去。
02. 新城花園小學、新港中學
4.新城花園
園區最早的商品房就在園區第一個鄰里中心（新城）的隔壁。與湖西最早的新城花園小學一起，算得上是湖西的先鋒。
新城鄰里中心已今非昔比。去年我去參觀時，它因整修而關閉。新城花園小區也明顯老舊了。不過，交易量還不錯。可能是小戶型數量多、總價低的緣故。算是湖西最好的了。 “守門員”。
5.東方園林
類型與新城花園類似，位置比新城花園稍差，價格也差不多。兩個小區被視為競品，但人氣略遜于新城花園。
6. 萬陽香樟公寓
小區很小，夾在新城和東方花園之間。房子不多，成交量很低，流動性很差。不過它有電梯，所以還是有一定競爭力的。
現階段總結一下，上述6個社區均位于石家莊區興港中學內。均價4萬左右，城市花園西區、華庭園稍貴。
總體來說，這六個社區在湖西的人氣較低。如果非要說出原因的話，那就是學區的原因。否則就沒辦法解釋貴都和新新的價差，以及城東區和西區的價差。
03. 新城花園小學、興灣中學
7.新花園
新城花園PLUS版是園區第二個商品房，可視為新城花園的升級版。位置和學區稍微好一點，價格自然就高一點。
住宅區的價格區分也非常明顯，80-100㎡，約5萬-5.5萬； 100-130㎡，約； 150平方米以上，35000平方米以下。
適當的學區以最小的改善率推動購房。
8.星海人家
以前我一直以為這個小區的名字是星海學校。后來翻查小區的歷史，發現原來隔壁就是星海街。大潤發很有吸引力。
色彩繽紛的立面看起來有點像湖的左岸。位于興加花園東側，價格與興加比較接近。 116平米主流戶型成交均價在4.5萬左右。
9.天域西區
沿著現代大道從東向西走，我們終于到達了金雞湖邊。去年，天域東區因“大佬”走紅。雖然不如“老大哥”那么耀眼，但也足以傲視湖西的其他“小兄弟”了。去年成交數據只有6套，今年增至20套。
2019年以來，成交價格基本是上下波動，雖然成交量有所增加，但房價并沒有太大改善。
10.天域東區
天域東區去年增長非常明顯，很受歡迎。它與中銀皇冠并駕齊驅，直接帶動了虎溪的多項改進。堪稱“老大哥”。
位置極佳，緊鄰地標東方之門和最繁華的購物中心蘇州中心。步行10分鐘即可到達湖西CBD核心區金雞湖噴泉。
與西區相比，東區的面積部分更大。去年主要成交量集中在10-1300萬、187㎡主力面積板塊。 20年總價同比上漲300-400W左右，即20-30%。
非常漂亮的交易價格圖表，無論是價格還是成交量。
04. 興灣小學、興灣中學
11. 中銀皇冠國際
原本就很低調的豪宅去年才真正面世。幾年前，他們被嘲笑為滯脹的先驅和居住而不是投機的模范社區。結果去年房價就像火箭一樣高，而且小區越大越多。 ，增幅越高。
去年主要交易額在1300萬至2100萬之間。 240平方米主力戶型由2020年的1100萬套增加至1500萬套。房價上漲約400萬，漲幅30%+。
而且這個小區的業主心態比較穩定（畢竟RICH）。房屋能夠快速降價出售的情況非常罕見。列出來這么貴，所以你可以買也可以不買。
12.中天湖濱花園
湖西現代大道是距離金雞湖最近的高層社區。社區人氣不溫不火。總價集中在700萬-900萬之間，均價在4.5萬-5.5萬。它與湖的左岸競爭。位置很好，有的房子還臨湖。大床房的知名度不如其他房，溢價也相對較低。對于那些沒有足夠預算進行改進的人來說是一個相對不錯的選擇。
興灣西校區就在這個社區的后面。你可以步行去學校，而且非常近。
第二階段總結顯示中茵國際花園，西湖星灣石教區是目前改善的主流，從學區驅動的6-900萬元改善（星海人家、中天湖畔、天域西區）到10-2000萬元核心區質量改進。對于層層改善（天域東區、中銀皇冠）來說，湖西的改善社區選擇最多，也有最直接的市場反饋。
與星海學區相比，星灣也不甘落后。
05. 新城花園小學、星海中學
13. 城市花園東區
以上簡單討論了城市花園西區和東區的價格差異。其實最主要的區別就是學區。此外，東區距離金雞湖較近。目前市場人氣高于西區。
我們來對比一下城市東區和西區的平均成交價格，這樣大家就能有更清晰的認識。
06.星海小學、星海中學
最后說一下湖西主流的星海學區。很多人考慮湖西的老房子基本上有兩個原因，1.位置，2.星海。位置可以復制，但學區不能復制，所以星海被視為湖西的壓艙石。除了少數小區外，這些星海學區房的成交量都不是很高。在一些小區，由于內在質量問題，遠不如老房子那么好賣。
去年學區房房價不斷下跌，唯一還能堅持橫盤走勢的只有星海。
14. 四季新家
前段時間，有督察將該小區與湖左岸進行了對比，覺得比湖左岸性價比更高。他還表示，如果預算高一點，能訂到湖左岸的湖景房，他還是會考慮湖左岸的。可惜我的預算只有700萬多，所以對比之后我選擇了四季。
該社區成交均價約為5.5萬-6萬元。預算7-800萬元，可以考慮120-130平米的戶型。
15.欣欣花園
同樣靠近長泰高速，欣欣花園的人氣比一開始提到的要好很多。從房子來看，都在15年左右。欣欣的成交均價依然能達到5.5萬，沒有其他原因。
我們也來對比一下鑫鑫和貴都的成交均價，方便大家有個直觀的了解。如果有人問你星海學區未來值多少錢，兩個小區的房價差就可以大致測算出來。
16. 蘇州中心8、9號
是的，2018年底，數千人與顛倒的神盤握手。現在58平米的小戶型均價在7.5萬左右。但面積130以上的大戶型成交價只有5萬左右。購房也是學區帶動的，交易量非常高。當年不到4萬元賺到的利潤還是非常可觀的，所以這也是市場對萬科左岸如此期待的原因。
有趣的是，隨著去年蘇州中心公寓的熱銷，環球188的小戶型卻變得不那么受歡迎了。很容易理解，星海學區每年只需要這么多人，而蘇州中心已經成為環球188的替代品。
17.湖的左岸
去年成交量比較高的一個小區中茵國際花園，包括金雞湖附近的幾個小區，除了新湖園沒有太大的增長（面積不大，戶型一般，不太喜歡裝修） ），還進行了其他幾項大規模改進。春風。
湖左岸的社區其實很大。只有前排的幾棟圓柱形建筑，湖景房的視野比較好。面積也很大，180-200平米，總價10到1200萬。如果你想選湖左岸的湖景房貝語網校，只需看戶型，是否有弧形陽臺朝東即可。如果是的話，看看地板。大多數平層公寓都享有湖景。
湖左岸的社區也很一般。可謂是非常一般。至于有多一般，應該和任何一個開了10年的高層電梯小區都有類似的感覺（隔壁的新湖園小區還可以）。
南石湖左岸，地理位置優越。這絕對是核心中的核心。距金雞湖僅100米。去年社區成交價在5.5萬-6萬左右。 100平米的比湖景的貴一些。其他都差不多，要看樓層。
如果預算充足的話，可以和上面提到的湖左岸的四季或者中天比較一下。
雙星海學區的社區很多，這里就不一一介紹了。比如星海邊緣有兩個小區，明城迎祥和蘇都花園。明城映香是星海學區最貴的，均價6.5-7W左右，還有蘇都花園。價格都比較便宜，120平米的一套不到750萬。其他包括嘉成花園部分還可以，新都就比較一般了。有興趣的可以私聊麥子。
至于湖西的成交量，如果不是去年幾套改善型豪宅的爆發，整體成交量會很低。很多社區的年交易額加起來還沒有奧體或者湖東街區某個社區的月交易額高。
一方面，由于湖西相對成熟，有學區優勢，自住居民比例相對較高；另一方面，湖西以西地區的市場人氣有所下降。很多人常說，十山沒有新時會怎樣？這個問題在湖西也存在。
事實上，湖西和獅山的二手房結構非常相似。虎溪可以算是獅山的PLUS版。總價和均價較高，但整體結構很相似。
比如獅山西區，主要是小戶型或者是急需拆遷房，成交總價體現在2-300萬。湖西西部的社區也以急需為主，成交總價以3-400萬為主。
獅山的提升門檻基本都是600萬+。您可以選擇一個社區。湖西門檻放寬至700萬+。簡而言之，這兩個領域非常相似。有興趣的讀者可以比較一下社區。
讓我們用最后一張圖片來結束吧。湖西的置換鏈條比較清晰。
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